導言：為何驗屋沒過是「談判的起點」而不是終點

驗屋是一個把房屋現況轉化為「可檢驗、可量化、可追溯」證據的過程。當驗屋報告指出「驗屋沒過」或列出一或多項重大瑕疵，這通常表示房屋在交屋或交付使用時尚未達到合約或合理期待的標準。重要的是理解：「驗屋沒過」本身不是結論，而是啟動後續處置、協商與修繕的技術性憑證。本篇文章由品質驗屋公司整理，分成五大章節：一、如何界定與分級瑕疵；二、收到報告後的第一時間應做什麼（證據保存與分類步驟）；三、與賣方／建商協商的策略與書面事項；四、修繕、複驗與結案的技術流程；五、若協商失敗時的法律與合約實務建議。我們同時提供可操作的文件範本建議與現場檢測小技巧，幫助您在面對「驗屋沒過」時能冷靜、有效且有理有據地保護自己的權益。

第一章：驗屋沒過的常見原因與瑕疵分級（技術面）

1-1 驗屋沒過常見類型（一覽）

在實務上，導致「驗屋沒過」的原因多數可歸入以下幾大類：結構性問題（例如梁柱裂縫、樓板異常撓度、基礎不均勻沉陷）、持續性滲漏（衛浴、陽台、屋頂或外牆滲水）、電力安全異常（接地阻抗過高、漏電斷路器失效、迴路標示錯誤）、給排水系統重大缺失（管線材質老舊、排水逆流或污水回流）、消防與避難不合規（避難動線阻礙、防火門失效、火警系統故障）等。每一類問題的處理方式不同，但共通點是：若問題會立即或在短期內造成安全危害或高額修繕，通常會被界定為「重大」，從而使驗屋結果歸類為「沒過」或「需重大處置」。

1-2 瑕疵分級建議（實務可行的三級分類）

為了便於後續協商與處理，品質驗屋公司建議採用三級分級法：

A級（重大，須立即修繕或暫停交屋）、

B級（中度，需在約定時程內修繕）、

C級（輕微，可於裝修期或後續保固處理）。

A級舉例：結構裂縫、主給水管破裂、主電箱接地不良；

B級舉例：局部防水失效、磁磚廣泛空鼓、門窗氣密差；

C級舉例：門把鬆脫、面漆小裂痕等。此分級應由驗屋師在報告中明確說明並附測值（如裂縫寬度 mm、含水率 %、接地阻抗 Ω），讓買賣雙方在協商時有共同的技術語言與優先順序。

1-3 什麼情況下「沒過」會影響交易決策？

驗屋沒過是否會直接使交易停止或解約，取決於雙方合約條款與瑕疵的性質。如果合約列明「點交標準」或有明確保固範圍，且驗屋發現之重大瑕疵落在保固或允收條件內，買方可以依合約要求修繕或折讓；若賣方或建商無法或不願補正，並且瑕疵屬於影響安全或重大使用功能，買方則有較強的法理基礎主張解除契約或求償。實務上，多數交易會走向「修繕或折讓」的協商路徑，法律訴訟通常是最後手段，因為成本高且耗時。故此，及早以專業報告把問題寫清楚，是避免交易風險擴大的關鍵。

第二章：報告出爐後的首要步驟（證據保存與通報流程）

2-1 收到報告後的 7 個即時動作

當您收到驗屋報告並發現「驗屋沒過」或列有重大瑕疵，建議立即執行以下七項動作以保全後續權益：

1）完整保存原始報告 PDF 與所有現場照片、影片、儀器測值與測試條件（包含時間、當日天氣、溫濕度資料）；

2）標註報告中每一項 A/B/C 級瑕疵，並在檔案中加入您的回應備註；

3）停止任何可能改變現場狀況的施工或破壞性處理（以免影響後續仲裁或證據力）；

4）以書面（email 或簽收函）通知賣方或建商，附上報告並要求在指定期限內回應（例如 7 個工作日內）；

5）如合約中有監造或履約保固條款，通知相對應單位或代表；

6）若瑕疵涉及公共設施或消防安全，必要時也可同步通知管理委員會或相關行政機關（視情況）；

7）聯繫驗屋公司討論是否需要提供會勘陪同、技術意見書或第三方鑑定，特別是當賣方回應模糊或拒絕修繕時。

2-2 如何把技術報告變成「談判文件」

驗屋報告的實務價值，在於把技術觀察轉化為可執行的修繕要求與驗收標準。品質驗屋公司建議在報告附件中新增「修繕條款示範」，內容包括：瑕疵項目、建議修繕工法、材料等級或等效標準、驗收門檻（例如接地阻抗≤100Ω、含水率≤X%）、修繕完成期限與複驗方式（同點位、同儀器、同條件）。當這些內容以書面方式提出並雙方簽署，便成為具執行力的修繕協議，有助於避免口頭承諾無法落實的情況。

2-3 保存證據的技術細節（讓資料經得起檢驗）

證據保存看似簡單，但在法律程序或仲裁中往往決定勝負。建議採取：原始照片保留 RAW 或高解析 JPG，並標註拍攝時間；儀器數據保留 CSV 或 PDF 原檔；每一測點應對應到照片座標或圖說定位（例如平面圖上的測點號碼）；所有檔案上傳雲端並保留修改紀錄（如 Google Drive / Dropbox 的版本紀錄）；報告與信件以 email 傳送時，保留發送與回覆的時間戳記。這些步驟能確保後續討論或法律流程中，您的證據鏈完整且可信。

第三章：協商策略與合約條文建議（技術＋法律結合）

3-1 協商前的準備（三份文件必備）

在與賣方或建商協商前，建議準備三份關鍵文件：A）驗屋公司出具的技術報告（含測值、照片、修繕建議與複驗方法）；B）您擬議的修繕清單或折讓提案（依照優先序列出 A/B/C 級項目及預估修繕成本與時程）；C）修繕協議草案（明確寫入工法、材料、負擔方、驗收標準與複驗方式，以及延遲賠償或替代補償條款）。若雙方都有文件依據，談判效率與最後執行力都會大幅提高。

3-2 常見協商模式（實務案例）

常見協商結果多屬以下幾類：1）賣方（或建商）直接修繕並接受複驗；2）賣方提供折讓（減少成交價）並由買方自行修繕；3）雙方約定部分修繕與部分折讓混合方案；4）在極端情況下，買方基於重大結構性瑕疵選擇解除契約。實務上最常見且平衡的方式是「修繕＋複驗」，尤其當問題可修復且修繕成本合理時；但若修繕會影響住宅結構或日後安全，買方應慎重評估是否接受折讓或要求更嚴格的保固條款。

3-3 在合約中要寫清楚的五個條款

為避免日後爭議，建議在書面修繕協議或追加合約中至少列明：1）修繕項目與工法詳述；2）使用材料的等級或替代標準；3）修繕完成期限與逾期責任（例如每日違約金或退件條款）；4）複驗方式與合格標準（同一驗屋公司或第三方鑑定）；5）雙方同意的保固期間與處理流程。若協商順利並簽署上述文件，您手上的技術報告便能轉化為實際可執行的權利。

第四章：修繕、複驗與結案流程（技術操作與品質控管）

4-1 修繕品質控管的五項原則

修繕並非只是把表面弄好，關鍵在於「概念一致、工法到位、驗收可量化」。五項原則包括：1）依照報告指定的工法與材料執行，避免以次充好；2）拆檢前拍照存證並標註測點位置，必要時由驗屋公司見證拆檢過程；3）修繕完成後由驗屋公司或第三方依同一測試條件執行複驗（同儀器、同測點、同環境條件）；4）複驗不合格則依協議再次修繕或進行替代補償；5）結案文件應包含修繕發票、工程照片、複驗報告與雙方簽章，作為未來保固與責任追溯之用。

4-2 複驗的技術細節（如何做到真正可比對）

複驗必須避免「尺度不同」的爭議，建議採用：1）相同品牌與型號的儀器（或同等級校驗儀器）；2）在報告中明確記載複驗測試條件（例如淋水測試時間、含水率測量深度、接地測試器型號與接觸方式）；3）同一測點定位方式（例如在平面圖上標註編號並拍照）；4）如可能，採用驗屋公司出具的「複驗同意書」，由修繕方簽署以示負責。只有條件一致，複驗結果才具比較性與證據力。

4-3 結案與保固：如何確保修繕不是「口頭承諾」

結案的核心在於文件：當複驗合格後，建議雙方簽署結案報告，並把必要的保固條款寫入文件中（例如某項修繕提供 1 年保固，某些防水項目保固 2 年）。若賣方提供折讓，亦應把折讓金額、支付方式與雙方放棄的權利條款寫清楚。此外，保留修繕發票與承作廠商資料，能在未來出現品質問題時明確追溯責任。品質驗屋公司強調：沒有書面結案與保固承諾，修繕的效力容易成為口頭協議而喪失保障。

第五章：協商破局時的法律與實務選項（何時該求助律師或提告）

5-1 先行協商、調解、仲裁：成本較低的優先選擇

在協商困難但仍有可能和解時，建議優先採取調解或仲裁途徑。多數合約或預售契約會有仲裁或調解條款，透過中立機構能快速促成技術協商並給出專業意見。調解通常速度快且成本低，亦能保存雙方關係；仲裁則較正式，裁決結果具強制效力但程序與費用相對較高。在此過程中，專業驗屋報告為最關鍵的技術證據，建議事先諮詢具有建築或消費者保護經驗的律師，以確保提出的主張與證據符合法庭或仲裁庭的證據規則。

5-2 提起訴訟的實務考量：成本、時間與證據鏈

若調解、仲裁或協商均告破裂，買方可考慮以民事訴訟主張瑕疵擔保、減價或解除契約並請求賠償。提起訴訟前要評估三大面向：A）時間成本（訴訟可能需耗數月至數年）；B）金錢成本（律師費、鑑定費與訴訟費用）；C）證據鏈是否完整（原始檔案、照片、驗屋報告、修繕紀錄、發票與通信紀錄）。若證據鏈完整且瑕疵屬重大且無法合理修繕，訴訟常有勝算；否則可能需審慎評估採取和解或仲裁之可行性。

5-3 進入法律程序時驗屋公司的角色

在法律程序中，驗屋公司或驗屋師可能被召為專家證人，提供技術鑑定與口頭證詞。因此，為了讓報告在法庭上站得住腳，驗屋公司的作業必須有嚴謹的 SOP：儀器校驗紀錄、測試條件、現場照片、測點座標與測試原始檔都應保存完整。品質驗屋公司在必要情況下會提供出庭或撰寫技術意見書的服務，協助當事人把技術發現轉化為法律上可接受的專家意見。