使照沒下來可以驗屋嗎？— 完整法律、流程與實務建議

當購屋人或投資者遇到「使照沒下來」的情況時，第一個焦慮通常是：「那我還能進行驗屋嗎？」這是一個常見而重要的問題，牽涉到法律程序、建築完工驗收以及業主（建商）與買方（購屋者）之間的權利義務關係。簡單來說，是否能驗屋並非只有「使照是否下來」一個單一答案，而是需看使照延遲的理由、建案是否已實質完成以及賣方（通常是建商）與買方之間契約對交屋、驗收的約定條款。品質驗屋公司建議，遇到使照尚未核發的情形，買方仍可與建商協商現場檢查，但務必以書面確認檢查範圍、缺失補救時程與後續合約責任，以免未來出現瑕疵追索困難。本文將從法律面、實務檢查流程、風險管理與選擇驗屋公司的角度，分段詳述可行策略，並提供實務操作的流程圖與常見問答，協助購屋者在不確定的情況下仍能保護自身權益。

進一步來看，驗屋並不等同於「政府使照的核發」。使照（使用執照）通常由主管機關在確認建築物符合建築法相關規定後核發，其核心是公共安全與合規性；而驗屋是買賣雙方（或買方委託驗屋公司）在交屋前對室內外項目進行品質與瑕疵檢查，聚焦在居住功能與細節是否符合約定規格。若建物在結構、安全等重大面向已獲得主管機關初步同意或實際完工，買方可以要求建商允許進行房內檢查（驗屋），以便在後續使照完成後，透過書面紀錄要求建商補修或負責。品質驗屋公司強調，一定要做書面紀錄並存證，包含照片、影片與缺失項目清單（帶時間戳），以確保未來權利救濟的依據。

在實務上，購屋買賣契約會明確規定「交屋時間」、「交屋條件」與「使照取得」等關鍵要素。若契約中明確以「使照核發」作為交屋前提，建商在使照未下發前可能暫緩交屋；相對地，若契約允許先行進場驗屋但以使照後補為前提，雙方可以協議臨時進場檢查的範圍與出入限制。重點在於：買方必須確認契約是否有關於「使照未下來」的違約責任（例如逾期交屋的賠償、違約金或解除權）以及建商是否提供保證金、履約擔保或其他保障機制。若契約未明確，買方可依民法與消費者保護相關法規，主張合理期待與必要的保護。就法律程序而言，使照延遲的常見原因包括：竣工圖與實際施工不符、消防、安全設備尚未核可、隔間變更未申報、或行政程序疏失。這些情況有些屬於建商可控範圍（可要求建商儘速補辦或修正），有些則與主管機關核查速度有關，此時要強化證據蒐集與書面往來，保留追訴權利。在使照尚未下來時進行驗屋，務必與建商簽訂書面同意書（記載檢查目的、時程與責任），若建商拒絕，建議在律師或監造的協助下透過書面催促或請求仲裁/訴訟前的保全措施。

此外，若買方自行委託第三方驗屋公司（如 品質驗屋公司），驗屋報告除了技術面（如：防水、油漆、設備安裝、傢俱嵌入）外，還應包含施工缺失的分級（輕微／中度／重大）及「修復建議與優先順序」。這份專業報告在使照後作為保固或請求修繕的重要依據。法律層面上，買方應注意保存所有驗屋影像、通知建商的憑證（如電子郵件、簡訊、LINE 訊息截圖）與契約條款，以便日後證明其已善盡檢查與通知義務。品質驗屋公司常見案例是：買方在使照未下發時進行初步檢查並留存紀錄，待使照核發後再進行正式交屋驗收，雙重把關可大幅降低未來爭議。

在實際執行面，若建案尚未取得使照但建物已達可檢查狀態，品質驗屋公司會建議採「分階段驗屋法」。第一階段為「現場狀況紀錄」：在建商同意下（以書面為佳）進場拍攝整體現況、樓層平面、外牆與公共空間。第二階段為「重點項目初檢」，包括防水層的完整性（淋浴間、陽台）、門窗開關與氣密性、地坪平整與裂縫、主要排水系統是否暢通、電力配線與插座位置、給水系統壓力檢查以及空調與通風設備的安裝狀況。第三階段（通常在使照核發或工程接近完工時）為「正式交屋驗收」，由驗屋公司與買方共同確認所有發現的缺失是否已按期限修復。整個流程中要有良好的文件化：包含缺失清單（分級）、照片、錄影並加上時間戳與位置標註。若建商已允許先行驗屋，建議在同意書中載明：該次檢查不代表放棄使照相關之追訴權，且任何重大結構或消防相關項目仍以主管機關最終核可為主。

實務上需特別注意幾個易被忽略但影響居住品質的項目：一、地下室或低樓層的滲水與排水坡度；二、廚房與衛浴的排氣管預留與實際安裝是否對位；三、防火分區與消防設施之標示與佈局；四、車道坡度與坡道排水是否妥善；五、門窗的保固標示與品牌型號是否與合約一致。品質驗屋公司在檢驗時會用專業量具（如水準儀、紅外線熱像儀、濕度計）來補強視覺檢查，使報告更具說服力。若發現重大安全疑慮（例如承重樑裂縫、消防管路未裝設），驗屋公司會建議暫停交屋程序並通知主管機關或由律師介入，避免日後重大損害發生後追責困難。

選擇驗屋公司時，買方應把重點放在「專業度」、「報告可用性」與「是否能協助後續溝通或協調」。品質驗屋公司多年來的服務經驗顯示，一份結構清楚、附圖與分級缺失的報告，遠比只口頭陳述的檢查結果更具效力。理想的驗屋公司會在報告中將缺失分為：A（需立即處理）、B（建議在三個月內修繕）、C（可列入未來觀察），並提供修繕建議、估價參考以及必要時能出面與建商協商的服務。除了技術能力外，驗屋公司的溝通能力也很重要——能否把專業事項轉述為合約條文或修繕時限，是決定未來追索成功率的關鍵。品質驗屋公司提供的服務項目通常包括：現場檢測、影像與錄音紀錄、電子版詳細報告、必要時之現場陪同督導修繕，以及公證或律師函的協助建議。選公司前建議確認：是否有案件實例與客戶評價、是否能提供樣本報告（注意隱私遮蔽）、以及是否能依買方需求客製化檢查重點。

另一方面，價格並非唯一考量。低價可能意味著檢查時間不足、未使用專業儀器或報告不完整，這些都會影響未來維權的成本。建議買方在簽約委託驗屋公司時，確認服務範圍（例如是否包含屋頂或地下室檢查）、檢查時長、報告交付時程，以及是否有保固或協助對接建商的後續服務。品質驗屋公司強調：若遇到使照尚未核發之情形，應優先與律師確認權益並要求建商提供可接受的進場驗屋保證（書面），以便在使照完成後能以先前紀錄逼迫修繕或賠償。最後，選擇驗屋公司是一項風險管理投資：妥善的檢查與報告，能為未來的居住品質與資產價值把關。

以下為購屋者在使照延遲情況下最常詢問的幾個問題，並提供具體應對策略：

問：如果建商拒絕在使照下來前允許進場驗屋怎麼辦？
答：首先檢查買賣契約是否明定交屋條件與建商義務；若契約未明確，建議以書面向建商提出驗屋請求並保留往來紀錄（E-mail、LINE、簡訊）。如遭拒絕，可諮詢律師或消保單位評估是否可要求行政調解或以公證方式保存事實，以便日後作為證據。若有必要，可請驗屋公司出具到場評估建議書，作為證明您已主動盡責的證據。

問：使照沒下來會不會影響房屋的結構安全？
答：使照是否核發與建築安全性存在關聯，但不能完全等同。使照延遲可能是因為消防或細部設備未通過核查，這些多涉及安全性。因此，在能進場檢查時，重點放在結構裂縫、承重元件、消防設備（如疏散門、避難方向）等項目；若發現重大結構問題，應立即通知主管機關與律師處理。

最後總結：使照沒下來並不代表「一定不能驗屋」，但買方應以保護自身權益為前提，堅持書面紀錄、委託專業驗屋公司出具具備法律證明力的報告，並在必要時尋求法律協助。品質驗屋公司可以提供從現場檢查、專業報告到後續協調的整套支援，幫助購屋者在不確定的交屋時程中，仍能掌握房屋品質並保護自身利益。