驗屋是誰的責任？完整權責分配與實務操作指南

在房屋買賣或交屋過程中，「驗屋是誰的責任」並沒有單一、絕對的答案，因為責任劃分會受到契約約定、交易型態（預售或成屋）、以及當地法規與慣例的影響。一般而言，驗屋最直接的需求來自買方：他/她希望在接收房屋（或付尾款）前確認屋況，找出瑕疵以便要求修繕或作為談判依據；所以從動機與權益保護角度看，買方應主動安排或委託第三方驗屋公司進行檢查，這樣才能在交屋前取得客觀的技術報告。然而，實務上建商（賣方）也可能在交給買方前自行做一次自檢或請監造、承包商做收尾確認，目的在於降低交屋糾紛與提升整體滿意度；不過此類由建商主導的「自檢」其客觀性可能不如獨立第三方。承包商與施工團隊在工程完成後則負有工務品質與保固責任：若驗屋報告指出的問題屬於施工缺失，承包商仍需依合約或保固條款負責修繕與賠償。最後，驗屋公司本身是技術服務提供者，負責用專業方法檢測並出具報告；但驗屋公司並不替買方或建商承擔法律上的最終責任（例如結構安全的法律認定），因此驗屋公司提供的是技術證據與建議，能協助各方釐清問題、分級優先處理與形成修繕方案。

綜合來看：買方通常為主動發起方（它是保護買方權益的第一道防線），建商/賣方與承包商則負有修繕與保固義務（當問題證明屬於施工或材料瑕疵時），而驗屋公司則提供客觀專業的檢測報告與技術意見。買方若不主動驗屋，事後要證明缺陷在交屋前就存在會困難許多；同樣地，若建商在合約中承諾交屋品質且雙方在合約內就交屋標準、驗收程序與保固做明確約定，則責任落點也會更清楚。這裡的重點是：驗屋是一個證據蒐集與風險管理的過程，誰主動、誰簽契約、誰在合約中承擔哪些義務，會決定「驗屋是誰的責任」的實務答案。接下來我們會逐步分解在不同情境（預售、成屋、仲介居中、公共設施）下責任如何具體劃分。

預售屋與成屋在驗屋責任上的差別很大。預售屋通常在施工或接近完工階段簽訂買賣合約，交屋時間與使照、竣工驗收等行政程序密切相關，因此合約常會約定特定交屋條件（例如「以使照核發為交屋前提」或「交屋前建商須完成特定修繕」）。在預售屋情況下，買方應特別留意合約中的交屋標準、保固期間、以及發現瑕疵時的救濟方式。雖然買方仍然可以委託第三方驗屋公司在交屋前進行檢測，但若使照尚未核發或公共設施尚未完成，某些項目可能無法完全檢測，或必須拆分為「預交屋檢測」與「正式交屋驗收」兩階段。建商在預售階段通常負有結構與主要工程責任，若驗屋發現屬於結構或主要工程的問題，這些應該由建商或其承包商負責修繕與保固。然而，若某些缺失是買方自行裝修或進場後造成的，那麼責任則不在建商。

成屋（已完工並可立即交屋或已有人居住過的房屋）則情形更直接：買方在交屋時通常會做一次完整驗收，驗屋報告能直接作為交屋文件的附件，一旦雙方確認交屋，再簽署交屋確認書，交屋後若在保固期內出現問題仍可依保固條款要求修繕。成屋的待處理瑕疵若是施工不良或設施設備故障，承包商與建商應負責；若是買方改裝或自行移除的部分，責任則由買方承擔。總之，預售屋的驗屋因行政與施工尚未完全收尾，責任劃分可能較複雜且需要更多文件、時程協調；成屋驗屋比較能在交屋當下完成技術檢測與契約結算。因此在兩種情況下，買方與其律師或仲介應該在合約中清楚約定驗屋時程、驗收標準、缺失分類與修繕責任，以免日後責任歸屬模糊。

驗屋公司在房屋交易中的角色是「技術服務提供者」：透過目視檢查、儀器量測（濕度計、水平儀、電路測試器、紅外線熱像儀等）、以及紀錄（照片、影片與量測數據），產出可供買方、建商或第三方法院、仲裁機構參考的報告。驗屋公司的責任主要包括：以合理專業能力執行檢測、如實記錄發現、並在報告中說明檢測方法與局限性。重要的是，驗屋公司一般不會替買方或建商承擔法律責任（例如保證房屋未來不會出問題），除非驗屋合約中有特別約定或驗屋公司有明顯疏失（例如重大疏忽或虛偽報告），否則其責任主要停留在技術與合約範圍內。

在實務上，驗屋報告的價值體現在幾個方面：

一、提供客觀證據：包含照片、測量值與技師專業意見，可作為後續與建商協商或法律程序的關鍵資料；

二、分級建議與修繕優先順序：幫助買方判斷哪些瑕疵需立即處理、哪些可列入保固或觀察；

三、降低資訊不對稱：讓買方在交屋或簽約時不再僅憑建商口頭說明評估房屋品質。然而，需要注意的是，驗屋公司的報告通常會在報告中說明檢測局限，例如未拆除地板或牆面就無法檢視內部管線，或某些問題需藉由更深入鑑定（如結構鑑定）才能判定。因此，買方在使用驗屋報告與建商協商時，應理解哪些項目是驗屋公司能直接判斷並能要求立即修繕，哪些項目可能需要進一步的工程鑑定或由承包商進一步確認。

若驗屋公司在檢測過程確有重大過失（例如未依合約使用儀器、伪造數據或遺漏明顯缺失），買方可依消費者契約或民法求償，但這類情況相對少見，多數爭議仍是圍繞在瑕疵是否屬於工程責任或材料問題，而非驗屋公司本身的責任。因此選擇有執照、經驗豐富、且能提供完整原始檔案（照片、影片、原始儀器輸出）的驗屋公司，是保障報告證據力的第一步。品質驗屋公司建議：在委託驗屋前，先確認服務範圍、報告樣式、是否包含原始檔案提供、以及若發現重大缺失是否提供後續協調或陪同復檢等附加服務，以便在發生爭議時有足夠支援。

當驗屋報告指出瑕疵，接下來的關鍵是「誰負責修繕」以及「修繕的時程與品質如何確認」。通常流程如下：

第一步，買方將驗屋報告以書面（Email、掛號信或合同附件）形式送交給賣方或建商，正式提出修繕要求並保留往來紀錄；

第二步，建商或承包商應在合理期限內回覆（例如 7~14 個工作日內），提出修繕計畫與時程；

第三步，雙方簽訂修繕協議（或由原買賣契約中之保固條款做依據），協議內應明確列出修繕項目、負責單位、完成期限、修繕標準與驗收方式

；第四步，修繕完成後由原驗屋公司或雙方同意之第三方技師進行復檢，確認修繕品質；

第五步，如修繕不符合標準，買方可要求重修或行使契約上其他救濟（例如減價、賠償或解除契約，視情況與契約條款而定）。

誰付修繕費用，通常依瑕疵的性質而定：若是施工不良、材料不符或品質問題，修繕費用應由建商或承包商負責；若是買方在交屋後自行改裝造成的問題，則由買方負責。此外，保固條款也是決定分擔與義務時間的重要因素：多數新屋會有一定期間的保固（例如結構保固、設備保固、一般瑕疵保固），保固期間內建商需負責相關修繕。要注意的是，若買方在交屋時簽署了放棄某些權利或明示接受現況的文件，未來主張某些瑕疵時可能會受限，因此在簽署交屋確認或對保文件前，務必先解決驗屋報告中的重大項目並把修繕條件寫進文件。

文件化是整個過程的命脈：所有溝通（驗屋報告、建商回覆、修繕協議、復檢報告）都應以電子或書面形式保存，並確保原始影音檔案保留，以備日後申訴或訴訟使用。如果建商拖延或拒絕處理，買方可以先向消費者保護機構申訴、申請調解，或在必要時由律師出具律師函、甚至進入司法程序。值得強調的是，良好的驗屋報告與清楚的契約附件，能在大多數情況下促成建商迅速且妥善的修繕，避免走到法律程序，這也是為何驗屋被視為購屋流程中不可或缺的風險管理工具。

為了在實務上把「驗屋是誰的責任」轉化為「誰要負責處理並如何處理」，品質驗屋公司建議三大要點：

一、選對驗屋公司；

二、將驗屋結果納入契約或交屋附件；

三、完整保存證據並按流程追蹤修繕。選對驗屋公司意謂著挑選能提供完整報告（高解析照片、影片、原始儀器數據）、有分級系統（重大／中度／輕微）、並能協助復檢或陪同驗收的公司。報告應清楚說明檢測範圍、採用儀器與方法，以及檢測局限，否則在與建商協商時，報告容易被質疑。在契約上，建議把重要項目寫成附件：包括驗屋時間點、驗屋公司名稱、報告納入契約附件的聲明、以及建商對重大缺失修繕的時限與責任歸屬。這些書面處理能避免簽署交屋時被視為「放棄權利」。

以下是具體的行動清單（建議步驟）：
1. 在簽約或交屋前預約專業驗屋公司，並在委託書中明定檢測範圍與報告交付時限。
2. 驗屋完成後立即把報告送達建商並要求書面回覆修繕計畫（建議 7~14 日內回覆）。
3. 若建商同意修繕，簽訂補充修繕協議並約定復檢標準與時程；修繕完成後邀請驗屋公司復檢並出具復檢報告。
4. 若建商拒絕或拖延，保存所有證據並諮詢律師，必要時由律師發函或申請消費調解。
5. 在署名任何交屋或放棄性文件前，務必確認重大問題已被處理或在文件中保留對應條款。
6. 對於承包商或裝修方的後續保固，要取得書面保固資料與聯絡方式，並保留所有發票與檢修記錄以便追溯。

最後，提醒買方：驗屋並不等於完全免責，而是把潛在風險轉化為可操作的案件與可追溯的證據。若您正在準備驗屋或已收到驗屋報告但不確定接下來該如何處理，品質驗屋公司可以提供從現場檢測、報告撰寫、至協助與建商協商與復檢的一條龍服務，幫您把責任與修繕流程落實到位，降低未來糾紛的發生機率。請參考下方 CTA 聯絡我們，我們將依您的個案提供客製化建議與後續協助。