驗屋要驗什麼？完整檢查項目、優先次序與實務流程

驗屋是一套系統化檢查流程，目的是把房屋現況以客觀資料方式呈現，讓買方在交屋或進場裝修前，能清楚掌握潛在風險並據以與建商或承包商協商修繕或折讓。驗屋的三個核心原則分別是：

 

第一、以「安全」為首要目標，任何可能危及結構或人身安全的問題，例如梁柱裂縫、地基沉陷、結構變形、消防設備缺失等，均列為最高優先處理；

 

第二、以「功能」為次要目標，包含給排水是否暢通、電路是否正常、門窗開關順暢、排水坡度與地磚平整等，這些直接影響居住舒適與日常使用；

 

第三、以「證據化」作為輸出標準，驗屋不僅要口頭提出疑義，更需要高解析照片、影片、原始儀器數據（如濕度計、熱像圖、水平儀讀值等）與系統化報告，確保在與建商協商或可能的後續爭議時，有足夠的證據支持。

 

基於這些原則，驗屋通常會將檢查項目拆成「結構與安全檢查」、「設備與系統檢查」、「防水與滲漏檢查」、「室內裝修與細部檢查」與「外部與公共設施檢查」，每一類別下又有細項清單，並以分級方式（A=重大、B=中度、C=輕微）標示緊急與優先處理順序。品質驗屋公司在實務上建議，買方在委託驗屋前應先與驗屋公司溝通重點項目（例如是否擔心防水或電路老舊），再由技師在現場依標準流程檢測並紀錄原始數據，檢測完成後由技師與買方或代理人確認重大項目，並在報告中把需要建商處理的項目列為附件與時程建議，以便做為交屋或對保的依據。

結構安全是驗屋中最重要的一環，這類問題若被忽視，會直接影響居住安全與房屋的可長期使用性。驗屋在結構面主要檢查內容包含：

 

一、梁柱與承重牆是否有明顯裂縫、滲水或補強痕跡，並判斷裂縫走勢與深度；

 

二、樓板與地坪是否平整，是否有嚴重沉降、翹曲或裂縫，尤其要檢查樓板縫隙、陽台與露臺的承載情況；

 

三、基礎或地下室是否有滲水、潮濕或滯水現象，以及排水是否暢通；

 

四、結構接點（如樑柱交接、牆體與地坪接合處）是否有腐蝕或鋼筋外露的跡象；

 

五、消防安全設備是否完整且符合規範，例如滅火器位置、逃生梯、緊急照明、消防栓及其壓力測試等。

 

專業驗屋會以目視檢查為基礎，配合工具（如裂縫寬度量測、鏡檢、必要時建議結構體鑑定）來判定問題的性質與嚴重度；若技師懷疑存在結構性風險，會建議進一步委託結構技師做正式結構鑑定或請建商提供結構計算書與竣工圖。值得強調的是，很多結構問題不在於單一裂縫的存在，而在於裂縫擴展的趨勢、是否伴隨滲水或耐震性變化，因此驗屋報告中應明確記錄裂縫位置、長度、寬度與周邊環境（如是否靠近管線或沉降點），以便未來比對或做成修繕計畫與責任判定的依據。品質驗屋公司在處理此類案件時，若發現疑似結構風險，會迅速標示為 A 級並建議暫緩交屋或要求建商提出專業鑑定與修繕計畫，確保買方安全與後續法律地位。

水電系統直接影響生活品質與安全，因此驗屋時的重點檢查項目包括供水、排水、內部管線、電力系統與空調／熱水設備等。給排水方面，技師會檢查室內所有水龍頭、蓮蓬頭、地漏與排水孔的出水與排水情況，檢查水壓是否穩定、是否有逆流或排水不暢、以及浴室與陽台是否有排水坡度不良導致積水。此外會用濕度計與內視鏡等工具檢查牆內或地板下是否有濕氣異常，必要時建議施行壓力測試以判斷管線是否漏水。電力系統檢測則包括檢查電箱配線是否標示清楚、漏電斷路器（RCD）與空開是否功能正常、各插座是否接地良好、照明回路樞紐運作是否正常、以及確認是否有臨時線路或違規改裝痕跡。對於冷熱系統，技師會檢查熱水器（含強制排氣或排煙）、冷氣的內外機安裝情況、冷媒管路是否有外漏跡象以及系統運轉時的聲音與效率。驗屋公司通常會把這些量測以數值方式呈現，例如水壓測試的 PSI 值、電路阻抗測試值、以及熱水器排煙溫度與排氣流速等原始數據，這些資料能在後續修繕或爭議時作為重要證據。品質驗屋公司強調：任何牽涉到安全或有可能導致財產損失的水電缺失，都應被視為 A 級缺陷並要求優先處理，買方在交屋前應與建商確認修繕時程與復檢安排。

防水與表面裝修是買方最常關注的項目之一，因為防水不良或細部處理不當會導致長期漏水、發霉或使用壽命縮短。驗屋在防水方面會重點檢查陽台、露臺、屋頂、衛浴空間、廚房與下水道接合處，檢查瓷磚、填縫、滴水槽、排水口與防水層接續是否正確。常見的檢測方法包括目視檢查（察看裂縫、脫落、起砂或膨起）、濕度計測（判斷表面與墻內濕度）、紅外線熱像掃描（找出熱差形成的潛在濕區）以及必要時的蓄水試驗或淋水試驗（模擬大雨情況觀察是否滲漏）。另外也會檢查廚房、衛浴櫃體與水槽周圍的防水收邊，以及地磚的平整度、接縫是否均勻與是否有磚面凸起或松動情況。關於裝修品質，還要注意門窗氣密性、門檻與門鎖的安裝、壁面與天花板的批土塗裝是否均勻、以及接縫處是否有膠痕或不當處理。許多買方忽視的細節，例如窗外排水槽是否暢通、陽台地面是否留有足夠坡度、或浴缸邊緣與牆面接縫是否處理完善，長期下來都可能演變成重大維修項目。驗屋公司會將發現的每一處瑕疵附上照片與修繕建議，並按 A/B/C 分級告知買方修繕優先順序與估價參考，這樣在與建商協商時能更有依據。此外，若發現有疑似施工疏失造成的防水問題，建議買方要求建商以書面同意修繕計畫與時程，並在修繕完成後安排復檢以確認修繕品質。

驗屋要有系統的執行流程，才能把前四大類的檢查項目有效落實。

建議流程如下：

 

第一步「預約與委託確定」：買方在預約時與驗屋公司確認檢查範圍（例如是否包含電氣測試、下水道內視、熱像掃描等）、是否需要到場、報告交付時限與原始資料的交付格式（照片原始檔、影片、儀器 CSV 等）。

 

第二步「到場檢測」：驗屋公司依標準化檢查表執行，並以高解析影像與錄影全程記錄，對可疑項目使用儀器量測，並在現場口頭向買方或代理人簡述發現重點。

 

第三步「報告交付」：通常在 3-7 個工作天內交付完整報告，報告內容含照片、影片連結、每項缺失的位置描述、分級（A/B/C）、修繕建議與估價範圍，以及技師簽章與儀器清單。

 

第四步「與建商協商與修繕協議」：買方將報告送交建商並要求在合理期限內回覆修繕計畫；若同意修繕，請以書面簽署修繕協議並寫明時程與驗收標準。第五步「復檢與交屋」：修繕完成後請原驗屋公司或第三方復檢，確認符合標準後再辦理交屋或解除保留款。

 

實務建議包含：

 

一、買方在交屋前勿簽署放棄性文件或接受現況的聲明，除非重大缺失已被處理或明確列為書面附件；

 

二、保存所有往來文件（Email、Line 訊息、報告），以便未來追訴；

 

三、選擇能夠提供原始檔案、分級與復檢服務的驗屋公司，這會大幅增加後續修繕落實的效率。以下為精簡檢查清單範本（可複製並帶入現場）：

- 結構：梁柱裂縫（位置/長度/寬度）、樓板沉降、基礎滲水。

- 水電：各水龍頭出水、排水順暢、水壓數值、插座接地、電箱狀態、漏電斷路測試。

- 防水/滲漏：陽台/浴室/廚房/窗框是否滲水、地磚是否起鼓、蓄水試驗結果。

- 裝修細項：門窗開關、廚具固定、磁磚縫隙、油漆起泡、木作接縫。

- 設備：熱水器、冷氣、抽風機、排油煙機運作測試與風量檢查。

以上皆可作為現場檢查的快速核對表。若您需要，我們可將這份範本輸出為 PDF/Excel 供現場使用，並提供到場陪同驗屋或遠端直播驗屋服務，確保檢查結果具備證據力並能直接轉化為交屋或修繕協議的基礎。