驗屋流程全攻略：預售屋、新成屋與中古屋怎麼驗，步驟、工具與報告一次看懂

驗屋為什麼重要？三種屋況風險地圖與驗屋的價值

買前先理解風險：從成本、時間到法律義務的全盤評估

在台灣，多數屋主與購屋族往往把「驗屋」當成交屋前的形式步驟，但從專案管理與風險控管角度來看，驗屋其實是將未來十數年的居住風險，在最能被談判與修繕的時點一次揭露。所謂的風險不只是一道牆面的小裂縫，更包含管線配置錯誤導致的滲漏、電路負載不足造成的過熱與跳電、窗框收邊與防水層破口帶來的長期潮濕與壁癌；更延伸到保固責任不清、施工紀錄缺漏、各單位交付標準解讀差異等問題。換言之，驗屋不僅是「找缺失」，更是把「缺失與責任對應起來」，把「修復的優先順序、費用與時程」量化，協助你做出最有利的交涉與後續維護決策。

不同屋況對應不同的典型缺失：預售屋尚未實際使用，重點在圖說與實作的一致性、管道位置與建材等級是否如約；新成屋強調系統測試，如給排水壓力測試、瓦斯與電力負載試驗、窗門密合與公共區域消防設備；中古屋則因使用年限累積，重點在結構維護、水電老化、防水層疲乏與裝修歷史。驗屋能把「可立即修復」與「需持續追蹤」項目區分，避免交屋後才發現必須大規模拆修，導致生活中斷與額外費用。對於講究效率的現代家庭與投資型買方而言，驗屋是把不可控的維護成本轉化為可規劃的「修繕專案」。

關鍵觀念：驗屋價值在於「證據化」。透過儀器數值、照片標註與坐標定位，將缺失具體化；透過報告與清單化流程，讓建商、屋主、修繕單位在同一個事實基礎上溝通，縮短來回。

預售屋、新成屋、中古屋差異：快速比較

預售屋驗屋流程：從圖說一致到管道定位，交屋前一次到位

圖說先行：把「看不到的細節」變成可控項目

預售屋的最大挑戰是「看不到成品」，因此流程重心在圖說審閱與現地核對。首先蒐集合約、建材表、結構與機電圖，了解樑柱尺度、牆體厚度、管道井位置、預留孔位與套管尺寸，再比對合約所載標準與樣品屋實裝差異。此階段的工作像是「建立驗收的計畫書」，將所有未來可能影響動線、家具擺放、設備安裝與日後維護的項目先列出清單與判準。例如：廚房上櫃預留插座高度、冰箱專用迴路、衛浴排風管徑、弱電管路與網路面板點位、窗框型號與玻璃規格等。若能在施工中後期進場複核，甚至可透過雷射測距與水平儀核實開間尺寸、垂直度與平整度，提前發現牆面外凸內縮或門洞尺寸偏差，避免交屋時才面臨無法安裝的窘境。

接著是材料與設備一致性檢視。許多買方忽略建材等級的落差，例如浴室龍頭、五金、磁磚或地坪材質的規格變更，雖不影響交屋，但會影響耐久度與保固。此時應要求廠商提供同等級替代證明，並一併確認保固條款。最後，把圖說疑點與現地觀察整合成「施工關鍵控制點」：包含管道穿樑位置、套管與防火封堵、陽台洩水坡度、窗框止水收邊、冷媒銅管配管距離等，利於後續抽驗。

現場驗核：尺寸、水平垂直、預留與防水

進場驗核時，以「空間→機電→開口→表面」的順序逐區塊檢測。空間面向關注開間、進深、層高、門洞尺寸與墊高；機電面向重點在專用迴路、接地、防火材料、管徑與預留位置是否與圖說一致；開口面向針對窗框、落地門與五金定位；表面面向檢視粗胚平整度與陰陽角垂直。對於浴室、陽台與窗邊等高風險區域，應優先檢視洩水坡度與防水節點是否做好，例如門檻止水、女兒牆收頭、排水孔與地坪高度關係。將每一項以照片＋尺寸＋定位（可含網格定位或平面圖座標）記錄，建立後續修正的依據。

交屋提示：預售屋多屬「依約交付」，在交屋前議定改善清單與完成時程，遠比交屋後爭議更有效率；將重要缺失列為交屋條件或保留款項，更能保障權益。

新成屋驗屋流程：水電設備、門窗與滲漏，一次測給你看

系統性測試：把「能不能用」變成「可靠可用」

新成屋的重點在「系統可用性」。我們建議先做給排水壓力測試與灌水測試，觀察立管與支管是否有滲漏、回流或水錘聲；於廚房、衛浴、陽台逐一開關龍頭、沖水、地排放水，記錄排水速度與異味狀況。電力方面，以插座測試器確認接地線與極性，再以負載測試模擬高耗能設備同時運作（如冷氣、電熱水器、電磁爐），評估跳脫與電壓降；同時巡檢配電盤迴路標示是否清楚、線徑是否與負載相符。門窗與外殼性能則建議進行密合度檢查與灌水，檢視止水膠帶、角部收邊及排水孔導水是否順暢，避免颱風季滲水。

表面檢查方面，磁磚以空鼓錘敲擊，標注空鼓範圍；木作與油漆觀察收邊、色差與碰損；地坪使用水平尺量測高差與坡度，確保衛浴坡向排水孔。公共設施也別忽略：包含消防設備、車位尺寸坡度、社區排風與機電室噪音。將所有發現分類為「立即修復」、「交屋後保固內追蹤」、「觀察記錄」三等級，並附上照片與建議工法，讓買方知道修繕所需工期與可能影響。

實務建議：驗屋當天的最佳動線與溝通策略

實務上，建議由外而內、由濕區到乾區進行，先處理灌水與水壓測試，讓表面保持時間以利觀察；其後進行電力負載測試與門窗密合，再回頭做視覺與聲學檢查（如排水噪音、機械室背景音）。現場溝通時，將缺失以「項目＋位置＋嚴重度＋建議工法」逐條列示，避免泛泛而談；並請施工與交屋窗口共同確認改善時程。最後安排複驗，針對重點缺失抽查改善品質，必要時再延伸抽樣，確保整體一致性。

中古屋驗屋流程：屋齡視角下的結構、防水與電路更新判斷

年齡就是風險指標：結構與外殼的優先級

中古屋的驗屋邏輯與新成屋不同，因為它承載了使用歷史。首先以屋齡為索引，區分結構與外殼的風險。例如屋齡 15–20 年，常見屋頂與外牆防水疲乏，窗框與矽利康老化、金屬件鏽蝕，雨季容易產生滲漏；屋齡 20–30 年，電線管線老化、接地不良、配電盤容量不足，廚衛翻修常見私接狀況；屋齡 30 年以上，除了防水與機電，還需關注梁柱剪力裂縫、牆面貫穿裂與樓板撓曲。驗屋時需分辨「結構裂縫」與「飾面龜裂」：前者沿樑柱與受力點、伴隨寬度變化與滲水跡象；後者多位於批土或磁磚收邊，無滲水、寬度穩定。必要時配合專業結構技師評估。

防水與漏水追蹤建議採用紅外線熱像、含水率與色染測試佐證，先從源頭如屋頂、外牆、窗邊與陽台著手，逐步排除。室內則以地坪、踢腳線與天花板水漬判讀水路走向。若計畫裝修，建議將「防水重作＋電路分迴＋配電盤升級」列入必要工程，並預留消防偵煙器、排風更新與廚衛換氣路徑，避免日後重工。

舊屋改造策略：先安全、再耐久、後美觀

中古屋驗屋報告完成後，應將缺失轉換為「改造專案」的優先順序：一、安全（結構與配電）、二、耐久（防水與外殼）、三、功能（動線與設備）、四、美觀（飾面）。將每一項目標轉為可驗收的指標，例如「配電盤主開關 63A、更換迴路線徑 2.0/3.5/5.5mm² 並新增接地」、「浴室 48 小時閉水測試」、「窗框更換含等壓排水與滴水鼻」等，並以工序甘特圖規劃工期，降低交互影響。對投資出租或自住族群，這樣的分級與量化能有效掌控預算與時間。

如何選擇驗屋公司？專業度、工具、報告與費用時程一次看

評估四構面：人員、方法、工具、報告

選擇驗屋公司時，請從「人員資格」、「檢測方法」、「儀器工具」與「報告品質」四構面綜合評估。人員層面應具備土木、建築或機電背景，並有實務經驗與持續進修紀錄；方法層面需有標準作業程序（SOP），涵蓋前期文件審閱、現勘路線、抽樣策略與複驗機制；工具層面應包含水平尺、雷射測距儀、紅外線熱像儀、含水率計、插座測試器、負載測試器、空鼓錘、內視鏡等；報告則需具備照片編號、平面圖定位、數據表與改善建議，並以嚴重度標示優先順序，方便後續交涉與施工。

費用與時程方面，通常依坪數與屋況複雜度計價。預售屋著重圖說與定位，現場時間較短但前置審閱較多；新成屋因需進行灌水與負載等測試，時間相對拉長；中古屋視缺失與追蹤檢測而定。建議在下訂前要求範例報告與工具清單，並確認複驗是否另計。

報告與交涉：讓證據說話，讓改善可落地

高品質的驗屋不以「瑕疵多寡」為唯一標準，而是「讓修繕更容易落地」。報告必須以事實與數據呈現，並對應建議的工法與材料；若屬保固範圍，應明確標記保固條款；若超出保固，則提供合理的估價級距與工期建議。與建商或賣方交涉時，以「缺失編號→照片→位置→數據→工法」的一致格式逐項確認，避免口頭爭議。複驗時以抽樣＋重點驗核方式提高效率，並保留紀錄供日後追蹤。