用一份可操作的清單，掌握結構、防水、電力、給排水、門窗到文件法遵，並提供時間軸與表格工具，幫你把未知變成可控。
中古屋的吸引力往往來自地段、學區、生活機能與室內格局；然而真正影響居住體驗與持有成本的，是看不見的系統：防水層是否老化、電盤容量是否足夠、給排水是否暢通、外牆是否存在脫落風險、窗框是否具備基本的氣密水密性能；這些因素會在入住後陸續浮現，變成不可忽視的維護成本。以清單為核心的驗屋做法，目的是在交屋前建立可驗證的證據：照片定位、量測數據、缺失分級與工法建議。當你可以估算三到五年內的維護預算，你就能在「買、議價、放棄或改裝」之間做出理性選擇。對賣方而言，清單化的缺失也利於協商，避免抽象爭執。
一份實用的中古屋驗屋清單，需能落地執行：（1）量化：以含水率、裂縫寬度、電盤容量、迴路分配、壓力值等呈現；（2）定位：以平面圖或座標註記缺失位置；（3）分級：A 級為安全或結構風險，優先處理；B 級為功能性與耐久性；C 級為外觀修飾；（4）時程：區分「立即」「三個月內」「裝修時」處理。品質驗屋公司即依此原則交付報告，並提供複驗閉環。
裂縫檢視重點在類型與位置：髮絲紋或收縮裂多見於抹灰層；若裂縫穿越樑柱或呈斜向穿牆，需提高警覺並觀察是否伴隨滲水或鋼筋鏽蝕痕跡。建議以裂縫尺量測寬度並拍照存檔。屋頂與女兒牆留意防水層老化、出入口與設備基座收頭；外牆磁磚空鼓與脫落風險與方位、日曬、年代與工法相關，必要時詢問管委會近年外牆維護與拉皮紀錄。室內樑底、柱角與窗台周邊若出現鏽水、白華或剝落，通常與滲水或冷凝橋有關。
浴廁：檢查地坪坡度是否朝地漏、門檻是否有止水設計、牆地交角收邊是否完整、矽利康是否老化開裂；建議以含水率、熱顯像輔助判讀。陽台：檢查排水孔暢通、地坪裂縫、外牆收邊與欄杆基座；有條件時進行局部灑水模擬。窗框：觀察滴水線、外側收邊、排水孔與EPDM膠條狀況，必要時以紙帶或煙霧棒檢測漏風。管道間：留意冷凝水與滲漏，觀察天花或立面是否有黃斑或鹹味白華。
中古屋受周邊環境影響較大。近快速道路或變電設備者，建議以噪音計與簡易電磁場量測建立基線；迎風面樓層窗框更要重視水密與收邊；低樓層則留意中庭或側溝排水情形。這些環境因素不一定構成缺失，但會直接影響材料老化速度與居住舒適度。
盤點主開關容量（如 30A／60A 等）、是否配置漏電斷路器、各迴路負載與線徑、廚衛與戶外插座是否具備接地與防濺等級。抽樣以插座測試器檢視極性與接地是否正常；針對未來家電（IH、乾衣機、全熱交換、快充）預留獨立迴路。老舊鋁線或過度延長線使用皆屬火災風險源，需於裝修時更換或分路重整。
給水以靜壓、動壓與末端流量檢核；排水檢視存水彎與水封高度、通氣管暢通與立管距離，避免虹吸或回流。常見問題包含鑄鐵或鍍鋅管鏽蝕、PVC 老化與接頭滲漏。瓦斯管線需符合材質與固定間距要求；熱水器應使用室外型或強制排氣型並保留足夠新風。若有長期異味，優先確認地漏封水蒸發、馬桶法蘭與廚房管路是否共管且缺乏通氣。
中古屋裝修前，建議先檢測基礎含水與濕度變化，必要時設置除濕設備與通風導流；老屋夾層或儲藏室若長期密閉，黴菌風險上升。若對空氣品質有疑慮，可安排 TVOC／甲醛初篩（裝修後更需複測），並評估導入熱交換器與新風系統的可行性。
檢查窗框是否變形、五金是否鬆動與潤滑、排水孔是否暢通；推開窗注意限位器與防墜設定；陽台落地門留意導水軌道與門檻止水。室內門若有下陷或門縫不一，可能與地坪或門鉸座受力有關。玻璃需確認是否為安全玻璃；老屋建議全面更換窗邊收邊與密封材料。
以清單標註「不可移動」與「需審慎」部位：承重牆不可任意開洞；排水立管限制衛浴位移；廚房排煙與瓦斯位置受梁位與外牆開口限制；冷媒管線與冷凝水排點需具適當坡度與維修動線。若計劃增設大電量家電或 EV 充電，須評估用電容量與公共配電可行性。提前確認可行性，能避免買後才發現無法改造的風險。
將權狀、建物登記、使用執照與現況比對；釐清陽台外推、夾層、屋突或鐵皮是否屬違建或既存違規；向管委會索取外牆維修、屋頂防水、機電檢修、水塔清洗與電梯年檢紀錄。若社區公設有長期滲漏或老化，將成為未來持有成本的一部分，宜納入議價與持有計畫。
界定預算、交屋時程、優先空間與擔憂項目；蒐集平面圖、使用執照、管委會紀錄與社區維護年表。
結構外觀、含水率／熱顯像、防水灑水、空鼓檢測、窗框水密氣密、電盤容量接地、給排水與瓦斯安全。
照片定位與座標、A/B/C 分級，並將工項轉為「立即、三個月內、裝修時」的處理清單。
PDF／雲端版，附工法建議與責任歸屬；必要時線上講解與重點頁批註，確保理解一致。
依缺失成本與時程評估議價或賣方修繕；安排複驗與前後對照，形成完整交屋檔案。
| 分類 | 檢查項目（重點） | 工具與證據 | 常見處置／判斷 |
|---|---|---|---|
| 結構／外殼 | 樑柱裂縫、板面龜裂、外牆空鼓／磁磚脫落、屋頂收邊 | 裂縫尺、錘擊、望遠鏡、相片＋尺度物 | A級疑慮請結構技師評估；外牆與屋頂缺失列入管委會維護與議價 |
| 防水 | 浴廁地坪坡度、牆地交角、門檻止水、陽台排水、窗框滴水線 | 含水率、熱顯像、灑水模擬 | 局部重做防水、補強收邊與坡度、清理排水孔與排水路徑 |
| 電力 | 主開關容量、漏電斷路器、分路與線徑、接地、廚衛防濺 | 插座測試器、鉤錶、絕緣／接地測試 | 更換電盤與線材、增設接地與獨立迴路、改良配電規劃 |
| 給排水／瓦斯 | 給水壓力、末端流量、排水通氣、法蘭與地漏、水封高度、瓦斯排氣 | 壓力測試、管道內視鏡、可燃氣體偵測 | 換管、改善通氣、補強密封、強制排氣熱水器配置 |
| 門窗 | 五金鬆動、密封收邊、排水孔、玻璃安全、導水軌道 | 紙帶／煙霧棒、灑水、視覺檢查 | 更換五金與密封材、調整窗扇、必要時更換窗體 |
| 文件／法遵 | 權狀與現況一致、違建、管委會維護紀錄、電梯年檢 | 文件審閱、會議紀錄、維修保固單 | 補正或撤除、列為議價項目、持有成本估算 |
| 室內環境 | 通風換氣、濕度與黴菌、VOC／甲醛（裝修後複測） | 溫濕度計、黴菌目視、TVOC/甲醛初篩 | 導入新風或全熱、除濕計畫、裝修材料選擇與散味期 |
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