從結構、防水、電力、給排水到門窗與文件法遵，帶你一次看懂二手屋驗屋重點；並教你如何挑選驗屋公司、如何用報告有效議價。
與新成屋相比，二手屋多了「時間」與「使用」的變數：材料老化、防水疲乏、電路承載不足、給排水鏽蝕與閥件鬆動；更可能在過往裝修中埋下隱性風險，例如承重牆誤開、排水立管距離限制被忽略、窗框收邊簡化造成滲漏，或因管道間未妥善封閉導致蟲害與異味。制度性風險則包括權狀與現況不一致、違章增建、公共區域維護不足、管理費赤字、以及保固責任難以追溯。這些因素都可能在入住後持續釋出成本與不便。透過專業的 驗屋公司 以標準化流程檢測，能讓「感覺」化為可驗證的量測值與定位圖，將未知轉化為行動清單。
很多買家是因地段、學區、採光或格局而喜歡上一間二手屋；但「值得」與否，取決於三到五年的持有成本與風險可控程度。專業驗屋會提供含水率、裂縫寬度、空鼓比例、電盤容量與分路、給水壓力與末端出水量、排水通氣與水封高度、窗框氣密水密等數據，並以照片座標標示位置，最後給出缺失分級與工法建議。當缺失能被量化與排序，你就能清楚判斷哪些項目可折價，哪些項目須由賣方修繕，哪些則可於裝修時一併處理。
裂縫類型與位置決定優先順序：髮絲紋與收縮裂多屬塗層問題；穿越樑柱或斜向延伸至開口角的裂縫需高度警戒。外牆磁磚空鼓與脫落風險與日照、風壓、年代與工法有關，建議調閱管委會外牆檢修紀錄。屋頂請檢查收頭、穿牆管與基座止水；女兒牆是否有裂縫與蓋板鬆動。工具面，建議使用裂縫尺、雷射水平垂直儀、錘擊棒、望遠鏡與高倍相機；所有觀察都應拍照並放入平面定位。
浴廁：地坪坡度是否朝地漏、門檻是否有止水、牆地交角收邊是否完整、矽利康是否粉化；必要時以含水率與熱顯像輔助判讀。陽台：排水孔通暢、地坪裂縫與外牆收邊；可做局部灑水模擬。窗框：重點是外側收邊、滴水線與排水孔、EPDM 膠條是否老化；可用紙帶或煙霧棒檢測漏風。管道間：常見因冷凝或滲漏造成壁癌，需檢視保溫與封閉狀況。
二手屋常見主開關容量不足、無接地或迴路混亂。檢查主開關（例如 30A/60A）、漏電斷路器狀態、各迴路分配與線徑、廚衛防濺與接地、陽台與戶外插座等級。以插座測試器抽樣檢核極性與接地，針對未來家電（IH、乾衣機、冷暖氣、EV 充電）預留獨立迴路與容量升級方案，避免入住後大規模重拉線。
給水以靜壓、動壓與末端出水量校核；排水需確認存水彎水封高度、通氣管暢通與立管距離，避免虹吸與回流。老屋常見鑄鐵或鍍鋅管鏽蝕、PVC 老化、接頭滲漏；瓦斯管材、固定間距與轉角防護需合規。熱水器建議使用室外或強制排氣型並保留新風。若長期有異味，優先檢視地漏是否缺水封、馬桶法蘭是否密合、廚房與陽台是否共管而缺通氣。
檢查窗扇變形、五金鬆動、排水孔暢通、導水軌道清潔與門檻止水；推開窗限位器與防墜裝置是否正常；玻璃是否為安全玻璃。室內門若門縫不一、刮地，可能與地坪或鉸鍊受力有關，建議於裝修同步校正。更換老化的密封材與收邊，可顯著提升舒適度與能效。
二手屋驗屋不僅看屋況，更要核對文件。請比對權狀、建物登記、使用執照、平面圖與現況是否一致；陽台外推、夾層、屋突與鐵皮屋等是否屬違章或既存違規。若社區曾進行外牆拉皮、管線更新或電梯汰換，應調閱施作紀錄與保固條款。文件與現況不一致，是未來爭議與持有成本的來源，應納入議價與風險決策。
走廊、屋頂、地下室與機房的狀態，直接反映社區維護文化。請詢問水塔清洗、抽水泵維護、電梯年檢與消防設備檢查；外牆磁磚脫落與屋頂防水失效，通常意味著未來的共同負擔與管理費壓力。建議向管委會索取近年會議紀錄與收支表，評估是否存在長期赤字或重大維修計畫。
多數二手屋會同步規劃裝修，驗屋報告應指出「可改造的範圍」。承重牆不可任意開洞；排水立管距離限制衛浴位移；廚房排煙與瓦斯位置受梁位與外牆開口限制；空調冷媒管線與冷凝水排點需具適當坡度與維修動線。提早確認可行性，有助於談判與排程，避免「買後才發現不可改」的踩雷。
界定預算、交屋時程、優先空間與擔憂項目；蒐集平面圖、使用執照、管委會紀錄與社區維護年表。
結構外觀、含水率／熱顯像、防水灑水、空鼓檢測、窗框水密氣密、電盤容量接地、給排水與瓦斯安全。
照片定位與座標、A/B/C 分級，並將工項轉為「立即、三個月內、裝修時」的處理清單。
PDF／雲端版，附工法建議與責任歸屬；必要時線上講解與重點頁批註，確保理解一致。
依缺失成本與時程評估議價或賣方修繕；安排複驗與前後對照，形成完整交屋檔案。
| 面向 | 主要風險 | 常用工具 | 常見處置 |
|---|---|---|---|
| 結構／外殼 | 樑柱裂縫、外牆空鼓／脫落、屋頂收頭失效 | 裂縫尺、雷射水平、錘擊、望遠鏡 | 結構技師評估、外牆檢修、補強與封修 |
| 防水 | 浴廁滲漏、陽台積水、窗框進水 | 含水率、熱顯像、灑水模擬 | 重做防水、改善坡度、修補收邊與排水路徑 |
| 電系 | 容量不足、無接地、迴路混亂 | 插座測試器、鉤錶、絕緣／接地測試 | 升級電盤與線材、分路重整、增設接地 |
| 給排水／瓦斯 | 管材鏽蝕滲漏、虹吸回流、排氣不良 | 壓力測試、內視鏡、可燃氣體偵測 | 局部換管、改善通氣、強排熱水器配置 |
| 門窗 | 五金鬆動、密封老化、排水孔阻塞 | 紙帶／煙霧棒、灑水、視覺檢查 | 更換五金密封、調整窗扇、必要時換窗 |
| 文件／法遵 | 圖說不符、違建、公共維護赤字 | 文件審閱、會議紀錄、維修保固單 | 補正或撤除、列入議價、估算持有成本 |
第一問：是否具「可重製」的量測證據（含水率、裂縫寬度、電盤容量、壓力值）與照片定位？第二問：是否對缺失分級並提出工法建議與處理時程（立即、三個月內、裝修時）？第三問：是否有複驗與前後對照機制，形成閉環？若三問皆是，該報告即可支撐議價、修繕與日後保固爭議；若僅有零散照片與形容詞，實務價值有限。
將缺失換算為成本區間與工期，並區分「安全／結構必修」與「功能／外觀可延後」。對必修項目，優先要求賣方修繕並提供工法與保固書；對可延後項目，評估折價幅度或以裝修時一併處理。亦可爭取條件優化（延長保固、提供維修紀錄、社區預定維修前的折扣），降低不確定性。記得以「狀況—影響—建議—時程」四段式陳述取代情緒用語。
© 品質驗屋公司 · 二手屋驗屋｜驗屋公司｜驗屋｜流程｜清單｜費用｜議價