驗屋沒過代表什麼？預售屋/新成屋/中古屋的意義、風險與後續處置全解析

一、驗屋沒過代表什麼？三層含義與常見誤解

含義一：事實被量測與定位，不等於交易終止

驗屋沒過，首先代表「量測資料顯示有未達標項目」，例如含水率異常、窗框淋水滲漏、磁磚空鼓比例過高、插座線序/接地不良、回路負載配置失衡等。這是「事實被量測」而非「交易被判死刑」。專業驗屋公司會將缺失以平面圖座標與照片編號記錄，並附上測試條件（時間、環境、儀器型號），形成後續修繕與複驗的基準。

含義二：需要把缺失轉為「處置方案＋期限＋驗收標準」

真正卡關的常見原因，是報告只列缺失卻欠缺處置方案。有效的「沒過」應該伴隨分級（高/中/低風險）、工法建議（止漏、重作、防水收頭、回路分流、導水調整等）、驗收標準（含水率回測範圍、淋水時間、線序/接地合格值）、期限與責任人，讓各方能有共同遵循的客觀座標。

含義三：與金流條件連動，決定部分或最終撥付

「沒過」若與金流節點脫鉤，就只剩道德勸說。應在合約或補充協議寫明：達標→部分/全額撥付；未達標→價金扣留、展延或保固承諾＋複驗窗口。如此一來，交易不再依賴彼此信任，而是依照證據與標準前進。

二、預售屋驗屋沒過代表什麼？工程查驗與交屋點交的銜接

預售屋沒過＝建商需修繕或調整並於點交前達標

預售屋在「工程查驗（預驗）」或「交屋點交」階段出現沒過，通常意味著泥作收邊不良、浴廁坡度/防水收頭瑕疵、窗框導水不足、弱電端子與線序待調整、地坪空鼓或平整度不符等。這些問題在工程階段可透過工班快速修正，重點是把修繕內容、工法材料與驗收標準寫入建商的回覆單，並預約複驗時間。若遇雨季無法雨測，可先以含水率回測與淋水替代，並於交屋文件載明「雨後複驗達標即解除扣留」。

對交屋/撥款的影響與處理

預售屋多伴隨建商保固，因此「沒過」不會直接讓交易終止；但若缺失涉及安全或大面積重作（例如浴廁防水全區重作、立管倒灌、外牆伸縮縫問題），建議啟動「兩段式交付/撥付」：先達成基本可入住與安全條件後交屋並部分撥付，剩餘款待複驗合格釋放。把這套節奏文件化，能兼顧時程與品質。

三、新成屋驗屋沒過代表什麼？保固存在但需證據鏈

新成屋沒過＝必須建立「基準資料」以利保固期修繕

新成屋看似嶄新，但隱蔽性缺失常見：管道間與立管滲漏、窗框與外牆熱橋導致冷凝、屋頂搭接與伸縮縫處理不良、配電盤迴路分配與接地不足、浴廁排氣/冷凝水導流錯誤等。沒過代表這些議題需要修繕或進一步觀察。由於新成屋通常具備法定或合約保固，證據鏈就成為關鍵：以測試數值、照片與位置圖建立交屋前的基準檔，後續保固內修繕才能「比對達標」而非各說各話。

撥款與點交：先安全與止漏、再舒適與細節

若缺失屬高風險（電力、瓦斯、滲漏），應列為交屋前必須達標的條件；中低風險（收邊、輕微空鼓）可納入保固清單並約定期限。以「重要急迫先行」的策略，可讓交屋與撥款如期進行，同時透過保固與複驗保障品質。

四、中古屋驗屋沒過代表什麼？現況交屋、扣留與談判

中古屋沒過＝風險需轉成條款與金流條件

中古屋多採「現況交屋」，沒過常發生在外牆/窗框/屋頂滲漏、地坪大面積空鼓、電力線序與接地不良、回路負載不足、管道間/公共區需管委會協作等。這時重點不是「過或不過」，而是如何把缺失轉為「修繕、價金扣留或保固承諾」並與撥款節點綁定。對公共區域議題，建議以管委會會議紀錄與排程、責任切結作為憑據，並採兩段式撥付：先完成室內安全與止漏，餘額待公共區改善與複驗合格釋放。

談判要領：分級排序＋可驗證標準

把缺失依風險分成高/中/低，並對應驗收標準（含水率上限、淋水時間、線序/接地合格、排水導通、影像對位）。高風險列為交屋前達標或扣留；中風險給期限與保固；低風險列維護。這種排序能避免糾結於小瑕疵，讓交易聚焦在真正可能造成財務或安全風險的項目。

五、直式時間軸：沒過之後的六步驟（通知→會勘→修繕→複驗→文件→撥款）

每一步都有輸出，才能影響交屋與撥款

六、可列印表格：沒過類型×影響×處置×撥款條件

把「沒過」轉成可執行的時間表與金流條件

FAQ｜驗屋沒過常見問題