驗屋要驗什麼？預售屋、新成屋與中古屋的項目與標準，一篇講清楚

一、總覽：驗屋四大範疇與檢查邏輯

範疇一：外殼（屋頂/外牆/開口部）

外殼是防水與耐久的第一道防線。實務上，我們會從屋頂搭接、女兒牆收邊到外牆伸縮縫依序檢視，再進到門窗框與陽台。工具包含熱像儀（觀察溫差與可能的滲水熱橋）、含水率計（牆體含水基準）、淋水測試（10–15 分鐘）、水平尺與測距儀（窗框垂直與變形）。檢查的重點不是「有沒有水」，而是「在什麼條件下會進水、如何複驗證明改善」，因此照片編號與位置圖是基本盤。

範疇二：防水（浴廁/陽台/管道間）

防水檢查聚焦三件事：收頭完整、坡度正確、排氣與導水順暢。浴廁會以放水/淋水測試搭配 48–72 小時含水率監測，陽台則留意導水孔暢通與門檻止水。管道間要注意立管接頭與防火封堵。這些是住後最常見的滲漏來源，越早被數據化，越能用文件管理風險與修繕排程。

範疇三：室內（地坪/牆面/門窗）

室內以空鼓、平整與功能為主。用空鼓錘區分磁磚與地坪的空鼓範圍；以雷射水平儀確認高低差與坡度；用裂縫尺紀錄裂縫寬度與位置；門窗則測試關合、密合與五金穩定度。這些看似「舒適層級」的議題，遇到面積過大或落差過高時，就會影響財務成本與入住時程。

範疇四：機電（配電/弱電/瓦斯/消防）

機電的關鍵是安全與容量。透過插座測試器檢查線序與接地、以鉤錶搭配負載模擬評估回路分配、測試漏電斷路器（RCD/ELCB）是否正常動作；瓦斯與消防則以可視化檢點與文件查核（合格標示、閥件可關斷性）。機電若忽略，日後高功率設備（如電陶爐、烘衣機、全熱交換器）上線時，往往才驚覺容量不足或接地不良。

二、預售屋驗屋要驗什麼？工程查驗到點交的重點

工程查驗（預驗）：先抓系統性問題，再處理收邊

預售屋在工程查驗階段，建議優先針對窗框導水、浴廁防水收頭與坡度、弱電端子與線序、地坪平整與空鼓等高風險項目。這時工班尚在場，修繕效率最高。檢查要點包含：熱像比對外牆與窗框、含水率抽測牆面、淋水測試 10–15 分鐘、插座測試器檢查線序與接地、雷射水平儀測地坪與門窗垂直。所有異常以貼紙標記並在平面圖定位，形成「修繕清單＋工法建議＋驗收標準」。

交屋點交：複驗合格、文件齊全、節點對齊

點交前需完成複驗，確認修繕達標；遇雨季無法雨測者，可以含水率回測與淋水替代，並在文件中約定「雨後複驗合格即解除扣留」。此外，設備清冊、表計讀值（電/水/瓦斯）、公共區域協作事項、保固期限與窗口，皆需文件化。如此，交屋即可與金流節點順利對齊。

三、新成屋驗屋要驗什麼？保固下的證據化

保固≠證據：先建立交屋前「基準檔」

新成屋雖有保固，但若無交屋前的基準資料，保固期內的爭議容易各說各話。建議以熱像、含水率、淋水、線序/接地、負載模擬與風量測試等，建立一套可比對的「基準檔」，將每個量測結果與位置圖與照片編號綁定。高風險項目（安全、止漏、外牆與屋頂）列為交屋前必達；中低風險則納入保固清單，給予期限與再驗機制。

常見檢出：窗框收邊、屋頂搭接、立管與冷凝水導流

新成屋最常見的是開口部與防水細節：窗框矽利康收邊不均、導水孔堵塞、屋頂搭接與伸縮縫處理不良、浴廁防水收頭與坡度不當、冷凝水導流不順、配電盤迴路分配與接地不足等。這些多可在交屋前完成修繕；若涉及公共區域，則改以文件化承諾＋扣留＋複驗窗口銜接。

四、中古屋驗屋要驗什麼？現況交屋的風險轉換

三大優先：防水滲漏、機電安全、公共區域責任

中古屋多採現況交屋，關鍵在風險轉換。檢查優先順序為：外牆/窗框/屋頂滲漏（熱像＋含水率＋淋水）、機電安全（線序/接地、回路負載、RCD 測試、瓦斯與消防）、公共區域協作（屋頂、立管、外牆需管委會配合）。室內再檢地坪空鼓與平整、門窗密合、歷史裝修的管線改動。把缺失分級後，轉成修繕、價金扣留或保固承諾，並與撥款節點綁定，交屋才能如期推進。

談判節奏：高風險必達、中風險限期、低風險列維護

把高風險（安全/止漏）列為交屋前必須達標；中風險給期限並保留複驗；低風險列入維護建議。公共區議題透過管委會會議紀錄與排程、責任切結來管理；金流則採兩段式撥付：達成安全與止漏即部分撥付，完工複驗合格再釋放餘額。

五、直式時間軸：檢查→會勘→修繕→複驗→點交→撥付（六步驟）

每一步都要有「輸出」，才能影響交屋結果

六、可列印表格：項目×驗收方式×文件×責任

一張表帶走：技術、文件與金流一次對齊

FAQ｜驗屋要驗什麼的常見問題