驗屋清單終極版｜從看屋到交屋的完整檢核（品質驗屋公司）

為何需要驗屋清單？從風險到決策的橋樑

清單的三個層次：量化、定位、分級

多數買方看屋時依賴直覺：採光不錯、動線順、氛圍佳。然而真正影響長期舒適與持有成本的，是那些肉眼不易察覺的系統：防水層的收頭與滴水線、主電盤容量與接地、管線通氣與水封高度、公共區域維護與大修年表。清單的價值在於把這些「看不見的風險」化為「可操作的項目」，包括可重製的量測（含水率、裂縫寬度、壓力值、末端流量）、平面定位（圖上座標＋照片箭頭＋方位）與缺失分級（A 安全／結構、B 功能／耐久、C 外觀／舒適）。當你與賣方、建商或物業以同一份清單對話，討論就會從情緒轉向邏輯，從爭執變成協作。這也是 品質驗屋公司 的核心服務精神：讓清單真正驅動「議價、修繕與複驗」三件事。

打造你的「交屋檔案」：證據鏈與閉環

一份完整的驗屋清單，會把「觀察—證據—建議—時程」串成可追溯的證據鏈。觀察搭配照片與量測，證據對應座標與缺失分級，建議包含工法與成本區間，時程則標註立即處理／三個月內／裝修時。最後以複驗前後對照收尾，形成閉環。許多爭議最終都不是「誰對誰錯」，而是缺乏可驗證的紀錄；清單就是解方。

預售屋驗屋清單：文件對齊與點交差異

文件先行：把「應該交付」對齊「實際交付」

預售屋最大的風險不是瑕疵，而是規格落差。驗屋前請先建立「對齊清單」：合約、建材表、平面與機電圖、所有變更單。現場點交則是「實測清單」：品牌型號、色號、尺寸、插座與給排水點位、門窗型式與五金。若發現「型號不符」「插座位置偏移」「陽台坡度不足」「窗框收邊缺漏」，請以影像＋尺寸物＋座標登錄並提出價差或替代工法，寫入點交紀錄。此過程即是差異管理（Deviation Log），能有效降低後續爭議。

現場檢核要點：小尺寸＝大風險

三個最容易被忽略的地方：窗框滴水線與排水孔、陽台洩水坡度與地坪收頭、插座高度與左右位置。偏差 5–10 公分可能讓櫃體卡死、家電無法安裝，或在暴雨時釀成滲漏。建議工具：雷射水平、捲尺、插座測試器、空鼓錘；必要時做局部灑水模擬。別忘了抽查公共區域（梯間、屋頂、機房），因為社區的長期維護品質會回頭影響管理費與大修基金。

新成屋驗屋清單：防水門窗與公共區域

防水是第一順位：浴廁・陽台・窗框

新成屋最常見的隱性風險仍是防水系統。浴廁：地坪是否朝地漏、門檻止水是否存在、牆地交角收邊是否完整、矽利康是否粉化；陽台：排水孔暢通、地坪裂縫與外牆收邊是否到位；窗框：外側收邊、滴水線與排水孔，必要時以含水率、熱顯像與局部灑水佐證。若住戶位於迎風面或高樓層，建議加驗氣密水密與導水軌道排放效率。

公共區域：你看不到的持有成本

電梯年檢、消防設備、屋頂防水、外牆拉皮、水塔清洗與抽水泵維護紀錄，是社區治理能力的指標。把公共區域抽查納入清單，能及早看見未來的管理費與共同負擔。若發現重大缺失，請要求建商提出修繕計畫與保固條款，並在交屋前完成或於保固期明確列管。

中古屋驗屋清單：老化電力、管線與法遵

電力與配電：容量、分路與接地

中古屋常見主開關容量不足、無接地或迴路混亂。清單請包含：主開關容量（如 30A／60A）、漏電斷路器狀態、各迴路分配與線徑、廚衛防濺與接地、陽台或戶外插座等級；以插座測試器抽樣檢核極性與接地。若規劃 IH、乾衣機、全熱交換或 EV 充電，需預留獨立迴路與容量升級方案，避免入住後大規模重拉線。

給排水與瓦斯：壓力、材質、通氣與水封

給水以靜壓／動壓與末端出水量建立基線；排水需確認存水彎水封高度、通氣管暢通與立管距離，避免虹吸與回流。常見問題包含鑄鐵或鍍鋅管鏽蝕、PVC 老化、接頭滲漏。瓦斯管材與固定間距需合規；熱水器建議室外或強制排氣型並保留新風。長期異味多半不是清潔問題，而是通氣與水封；裝修期一併改善最有效率。

文件與法遵：權狀一致與公共紀錄

清單請核對權狀、使用執照、平面圖與現況是否一致；留意陽台外推、夾層、屋突或鐵皮增建。建議調閱管委會會議紀錄、外牆與屋頂維護、電梯年檢、消防設備、水塔清洗紀錄，評估是否存在長期赤字或大修計畫，作為議價與風險決策依據。

時間軸＋清單比較表：從接洽到複驗的SOP

直式時間軸｜五步驟建立「交屋檔案」

響應式清單比較表｜預售屋 vs 新成屋 vs 中古屋

房間逐點檢核表（可照表巡檢）