預售屋驗屋、新成屋驗屋、中古屋驗屋的差別與比較

一、總覽：三種驗屋情境的核心差異

決策角度的差別：你在意的是「工程品質、保固證據或風險轉換」？

以決策角度切入，預售屋驗屋的核心是「把工程階段的缺失清單化，點交前複驗達標」，因此流程設計偏向生產端管理；新成屋驗屋著重「建立交屋前的可對比基準檔」，讓保固期內修繕能以數據說話；中古屋驗屋則聚焦「現況交屋之下的風險轉換」，包含修繕、價金扣留/分期撥付與公共區協作。三者雖皆稱「驗屋」，但目標、文件、談判與金流節點各不相同。

技術檢查面向：外殼、防水、室內、機電一致，但權重不同

四大檢查面向（外殼/防水/室內/機電）在三種情境都會做，但權重差異很大：預售屋在窗框導水、浴廁收頭、地坪平整與線序接地上需要更嚴密；新成屋除上述項目外，會特別建立含水率、淋水時間、迴路負載與風量等基準數據；中古屋則把外牆與屋頂滲漏、電力容量與公共區責任視為優先。這些差異，會直接反映在你與賣方/建商的溝通語言與文件格式上。

二、預售屋驗屋：工程查驗到點交的節奏

工程查驗（預驗）：先抓系統性，再修飾細節

預售屋多數問題在工程階段即可修正：窗框導水與收邊、浴廁防水收頭與坡度、地坪平整與空鼓、弱電端子與線序、外牆與屋頂的熱橋與含水。這些都是可量測並可快速修繕的項目，越早清單化，越能縮短點交時程。實務上，我們會把每一項缺失以貼紙編號＋平面圖座標對位，並註記測試條件（儀器型號、時間、環境），形成可複驗的基準。

交屋點交：複驗達標＋文件齊全＋雨後複驗條款

點交前需完成複驗，確認修繕達標；遇雨季無法雨測，先以含水率回測與淋水替代，並在文件加註「雨後複驗達標即解除扣留」。設備清冊、表計讀值（電/水/瓦斯）、公共區協作事項、保固期限與窗口都是交屋文件不可或缺的元素。預售屋驗屋公司應在會勘回覆單上寫清「工法與驗收標準」，避免口頭約定造成落差。

三、新成屋驗屋：用基準檔讓保固可執行

基準檔＞在場本身：證據鏈讓保固不再各說各話

新成屋看似萬事俱備，實際上常見隱蔽性缺失：窗框與外牆熱橋導致冷凝、屋頂搭接與伸縮縫處理不良、浴廁防水與坡度不當、配電盤迴路分配與接地不足、冷凝水或排氣導流錯誤等。新成屋驗屋公司的任務，是把上述項目轉成可比對的「基準檔」，包含含水率、淋水時長、線序/接地讀值、迴路負載、風量，並與位置圖、照片編號一一對位。有了基準，保固期內的修繕才有可檢核的標準。

點交與撥款：高風險先達標，中低風險進保固

當日若安排正式點交＋全額撥付，建議將電力/瓦斯/止漏等高風險項目列為「交屋前必達」；收邊與輕微空鼓等中低風險納入保固清單，約定期限與複驗。這種策略既不拖延入住，也不犧牲品質，把保固變成達標機制，而不是模糊承諾。

四、中古屋驗屋：現況交屋下的風險轉換

優先順序：防水滲漏、機電安全、公共區協作

中古屋多採現況交屋，重點是把風險轉成條款與節點。外牆/窗框/屋頂滲漏需以熱像＋含水率＋淋水三管齊下；機電安全以線序/接地、迴路負載與RCD測試為核心；公共區（屋頂、立管、外牆）則需管委會配合。中古屋驗屋公司的價值，在於把缺失分級（高/中/低）與對應的工法與驗收標準寫入會勘紀錄，並將「達標→部分/全額撥付，未達標→扣留/展延/保固承諾」明確條款化。

談判策略：高風險必達、中風險限期、低風險列維護

高風險（安全、止漏）列為交屋前必達；中風險（局部空鼓、收邊）訂期限與複驗；低風險提供維護建議。公共區議題以管委會會議紀錄與排程、責任切結做文件替代，再以兩段式撥付綁定，讓交易不被長工期拖住。

五、直式時間軸：驗屋→會勘→修繕→複驗→點交→撥付（六步驟）

每一步都有輸出，才能真正影響結果

六、比較表：檢查重點×常見缺失×文件×金流（可橫向滑動）

一張表掌握預售屋、新成屋、中古屋的驗屋差異

FAQ｜預售屋/新成屋/中古屋驗屋比較常見問題