「驗屋不過不交屋」如何落實？時間軸×條款×談判攻略一次懂

一、總覽：為何「驗屋不過不交屋」需要設計？

口號不等於結果：交屋是文件驅動的流程

在房產交付的現場，文件與節點才是決定交屋與撥款的關鍵。單純說「不過就不交屋」常在實務遇到兩個阻力：其一，缺失沒有可重現的標準（例如只寫「有滲漏」，卻沒有淋水時長、含水率回測值、測試時間與天候）；其二，沒有把標準寫進會勘回覆單與撥付條件，導致各說各話。換言之，要讓「不交屋」站得住腳，必須先把「如何算不過」說清楚，並且設計好「不過後怎麼辦」的流程。

四個面向：技術×時間×文件×金流

成功的案例都有共通點：技術上有讀值、時間上有排程、文件上有回覆單與複驗報告、金流上有扣留與釋放規則。只要四者連動，項目達標就撥付；未達標就扣留或展延，不是卡死交屋，而是條件式交屋。這樣才能兼顧買方權益與整體時程。

二、成功關鍵：證據鏈與四類條款（含範例）

證據鏈四元素：數據、位置、影像、條件

每一項缺失都需要數據（含水率、熱像溫差、RCD 跳脫時間、負載電流、風量/壓差…）、位置（平面圖座標、貼紙編號）、影像（照片/影片/熱像圖）與條件（日期、天候、儀器型號與設定、淋水時長），形成可複驗的基準檔。沒有條件的數據幾乎不可比較，無法在複驗推動決策。

四類關鍵條款（可摘錄到你的會勘回覆單）

1）達標定義條款：例：「窗框導水孔暢通＋連續淋水 10–15 分鐘無滲，雨後 48 小時含水率回測≦基準值」。
2）未達標處置條款：例：「未達標者，自得保留 x% 撥付；缺失修繕完成並經複驗達標後釋放」。
3）雨後複驗條款：例：「防水項目如遇不利天候，得先完成其餘項目點交；雨後複驗達標即解除扣留」。
4）公共區協作條款：例：「涉及公共區者，憑管委會/建商之會議紀錄與排程，先行完成自家戶點交，公共區另案追蹤」。
這些條款把技術與金流綁在一起，讓「不交屋」有法可依、有據可循。

三、直式時間軸：驗屋→會勘→修繕→複驗→點交→撥款（六步驟）

每一步都要有輸出，才能推動下一步

四、對照表：達標與未達標的處理分流（可橫向滑動）

讓決策標準化，交屋更可控

五、常見爭議與解法：天候、公共區與電學安全

爭議一：遇到無雨/大雨，防水怎麼驗？

天候是防水檢核的最大變因。建議實務採二階段驗證：先以連續淋水 10–15 分鐘加含水率回測做「雨前替代驗證」，其餘項目先行點交與部分撥款；再以雨後複驗為最終解除扣留條件。把條件寫在回覆單，避免現場爭執。

爭議二：公共區缺失卡住自家戶？

屋頂、外牆、機房或立管等公共區常需管委會或建商端處理。建議以「會議紀錄＋排程＋責任切結」作為替代文件，自家戶先完成點交，並保留公共區比例的撥款。如此不會讓整體交屋被非自家戶因素綁死。

爭議三：插座測試器正常，為何仍不交屋？

插座測試器僅能檢查線序與接地，無法評估回路容量與保護。若 RCD 跳脫時間超標或負載模擬異常，仍屬未達標。因此電學安全需有RCD 測試與負載模擬的讀值與儀器設定，才能做出交屋決策。

FAQ｜「驗屋不過不交屋」常見問題