驗屋沒過可以拒絕付款嗎？流程、溝通與風險管理（品質驗屋公司）

總覽｜驗屋沒過，能直接拒付嗎？先看三把尺

尺一：合約與點交條款

大多數買賣契約或點交單，會把「驗收合格」、「缺失修畢」、「保留款」與「交屋完成」掛勾。是否能拒付，取決於條款是否明訂「修畢或改善至合理狀態」為付款前提，以及是否保留一定比例的保留款以保障修繕落實。若條款模糊，應以書面紀錄雙方共識，例如：明確列出缺失、責任方、工法、完成期限與複驗方式，並就保留款使用與釋放條件達成協議。

尺二：缺失分級（A/B/C）

我們建議將缺失分成：A 級（安全／結構）、B 級（功能／耐久）、C 級（外觀／舒適）。A/B 級常與付款或交屋條件直接相關；C 級多可折價或於裝修時處理。當「沒過」被量化與分級，就能判斷哪些可以延後、哪些必須當下修復，從而決定付款策略。

尺三：修繕可行性與時程

有些缺失需要濕作或養護期，短時間內難以完成（例如浴廁防水重作、外牆封修）。此時以「保留款＋完成期限＋複驗」的組合，往往比一刀切的拒付更有效；若是安全性缺失（如電盤接地、瓦斯排氣），則應優先修畢或以臨時措施確保可居住性後，再談付款節點。

合約與付款條件｜點交、保留款與保固條款怎麼用

點交與付款的連動

交易常見的付款節點包括：簽約、交屋驗收、缺失修畢、產權移轉等。理想的設計是：在點交當日完成全屋檢測並出具「缺失清單」，保留一定比例款項（例如總價的某一比例或工程估算額度），待修繕完成並通過複驗後支付。若合約已簽且未約定保留款，仍可透過補充協議或雙方簽署的點交紀錄，明確付款條件與期限。

保固條款不是萬靈丹

保固多用於「使用後才發現的瑕疵」，而非取代交屋前應修的缺失。實務上，將重大缺失丟到保固，等於把風險留給自己。對於 A/B 級缺失，宜於付款前完成或設定明確期限與保留款；對於 C 級缺失，可視情況以折價或保固處理。

如何寫「可執行」的修繕約

一份可執行的修繕約應包含：①缺失編號與定位（平面圖座標＋照片）；②工法與材料等級；③完成標準（驗收方式與量測值）；④期限與里程碑；⑤保留款比例與釋放條件；⑥複驗安排與未通過的處置（延長期限、追加保留款或折價）。以此架構，付款就有客觀依據。

證據與分級｜把「沒過」變成「可談的清單」

三件武器：量測、定位、分級

量測：含水率、熱顯像、灑水模擬、裂縫尺、空鼓、電盤容量與接地、給排水壓力與末端流量、通氣判讀。
定位：在平面圖標注座標與方位、照片以箭頭與尺度物輔助，確保任何人都能重現現場。
分級：A 安全／結構、B 功能／耐久、C 外觀／舒適；對應「立即／三個月內／裝修時」的處理時程。
只要把「沒過」轉成這三項，談判就不再是意氣之爭，而是工程問題。

口語變書面：狀況—影響—建議—時程

溝通句型建議：狀況（位置＋量測值）→ 影響（安全、耐久、法規、成本）→ 建議（工法、材料、施作區域）→ 時程（完成日期、養護期、複驗）。例如：「主臥窗下緣（A-12）外側收邊缺失，灑水 5 分鐘內室內出現滲水痕；建議補作滴水線與封邊，完工 48 小時後複驗，否則保留款不釋放。」

談判與修繕｜折價、期限與複驗的關鍵節點

三條路線：修繕、折價、條件優化

A/B 級缺失優先修；若時程不允許，可在保留款制度下，簽訂清楚的修繕協議並設定複驗節點。C 級缺失可折價處理；或爭取條件優化（延長保固、提供施作紀錄與保固書、提高保留款比例）。在談判桌上，可重製的證據比形容詞更有力。

風險控管：避免「拒付」變「毀約」

直接拒付有可能被解讀為違反合約。較穩健的作法是：①以書面列示缺失與分級；②提出修繕或折價方案；③約定期限與複驗；④依約保留部分款項；⑤達標即釋放。除非涉及重大安全或法規風險，才考慮暫緩交屋或啟動法律機制。

與對方保持合作氛圍

語言與態度決定對方的配合度。避免指責式語句，以工程語彙與數據討論；將「目標」定在可驗收的完成標準，而非贏得爭辯。必要時由第三方專業者（驗屋工程師、技師、律師）出面，讓談判回到專業軌道。

時間軸＋對照表｜從驗屋到複驗的 SOP

直式時間軸｜五步驟把「沒過」化為「可交付」

響應式對照表｜常見情境—建議動作—付款策略