別急著放棄交易，也別硬著頭皮買。把缺失變清單、把清單變條件、把條件變結果。
中古屋多經歷過多次維修或裝修，系統彼此牽動：配電容量與迴路、接地與保護、給排水管材與通氣、水封高度、窗框收邊與滴水線、外牆與屋頂的耐候性、公共區域維護與大修紀錄。這些內容不是肉眼能判，必須以儀器與流程驗證。於是當專業驗屋介入，常會發現「功能性或耐久性」缺失，而這正是談判與風險管理的起點。
技術上，你有三條路：修繕完成再交屋、折價以反映成本、或條件優化（延長保固、保留款、提供施工紀錄與保固書）。選擇哪條，取決於缺失等級、工期可行性與合約條件。品質驗屋公司提供可操作的報告與話術，協助你以最小的摩擦完成交易。
用含水率、熱顯像、灑水模擬、裂縫尺、空鼓、主電盤容量與接地測試、插座極性、給水靜壓／動壓、末端流量、通氣判讀與可燃氣體偵測，建立可重製的量測基線。數據的價值，不在「大或小」，而在能否對應工法與成本，並支撐協商。
每一項缺失以平面圖座標與照片箭頭標示位置，搭配方位與尺度物；用圖例統一符號，避免口語的誤差。定位是後續修繕管理與複驗的基礎。
A 級（安全／結構）— 例如電盤接地不足、瓦斯排氣不良、結構性裂縫；B 級（功能／耐久）— 例如窗框進水、陽台洩水坡度不足、管線鏽蝕；C 級（外觀／舒適）— 例如矽利康美觀、牆面細紋。對應處理時程為「立即」「三個月內」「裝修時」，並且配上保留款與複驗機制。
中古屋最常見的是容量不足、迴路混亂與無接地。對於計畫使用 IH、乾衣機、全熱交換或未來 EV 充電的家庭，更需從主開關容量、迴路分配與線徑著手評估。建議方案包括：升級電盤、分路重整、加裝接地與保護；短期可先以臨時保護與限載措施降低風險，但長期仍需到位。
老屋常見給水壓力不穩、末端流量不足、排水通氣不良導致異味回流或虹吸，管材鏽蝕與接頭滲漏也很普遍。建議以壓力與流量建立基線，檢查存水彎水封高度與通氣管暢通，必要時局部換管。瓦斯系統須注意管材規範、固定間距、熱水器型式與新風補給。
防水問題多與施工細節相關：地坪坡度、門檻止水、牆地交角收邊、滴水線與排水孔。窗框的外側收邊與膠條老化容易造成滲水與風切聲。建議以含水率與局部灑水、熱顯像輔助判讀；迎風面或高樓層住戶可加驗氣密水密。
修繕：針對 A／B 級優先修復，列入工法、材料等級、完成標準（含量測）、期限與複驗安排。
折價：將缺失折現為成本區間與工期，作為價金調整；特別適合 C 級或需整修的項目。
條件優化：延長保固、提供施作紀錄與保固書、設定保留款比例與釋放條件，讓風險可控。
建議使用四段式：狀況（位置＋量測值）→ 影響（安全、耐久、法規、成本）→ 建議（工法與材料等級）→ 時程（完成日、養護期、複驗）。例句：「客浴外牆（B-07）含水率偏高，疑似外牆收邊滲水；建議重作收邊與補作滴水線，完工 48 小時後灑水複驗，通過即釋放保留款。」
若直接拒付，可能被解讀為違約。穩健作法是：列示缺失與分級→提出修繕或折價方案→約定期限與複驗→依約保留部分款項→達標即釋放。除非涉及重大安全與法規風險，否則不建議一刀切。
蒐集合約、平面／機電圖、管委會紀錄與維護年表；釐清交屋時程、入住計畫與優先承作區域。
結構外觀、含水率／熱顯像、防水灑水、空鼓、窗框氣密水密、電盤容量與接地、給排水與瓦斯安全。
以 A／B／C 分級，平面圖定位與座標、附方位與尺度物；提出工法建議、成本區間與處理時程。
以證據與分級進行折價、修繕或條件優化（保留款、延長保固、提供施工紀錄與保固書）。
完成複驗與前後對照；達標釋放保留款；彙整報告、缺失清單、修繕紀錄與保固文件，形成交屋檔案。
| 缺失類型 | 風險說明 | 常見工法與要點 | 談判策略 | 複驗方式 |
|---|---|---|---|---|
| 浴廁滲漏／陽台積水 | 發霉、壁癌、樓下滲水糾紛，修復期長 | 重作防水、改善坡度、收邊封修；預留養護期 | 保留款＋期限；必要時延期交屋或折價 | 養護完灑水 30–60 分鐘＋含水率對比 |
| 窗框進水／風切聲 | 迎風面放大缺陷、裝修後不易補救 | 滴水線、排水孔清理與重作、膠條更新、收邊補強 | 修畢再釋放款；可爭取延長保固 | 灑水模擬＋氣密水密抽測 |
| 電盤容量不足／無接地 | 觸電與過載風險、家電壽命縮短 | 升級電盤與線徑、分路重整、補強接地 | 未修畢不付款交屋；或以高比例保留款 | 容量與接地測試、插座極性抽測 |
| 管線鏽蝕／異味回流 | 二次滲漏風險高、維修影響使用 | 局部換管、改善通氣與水封、檢查法蘭密合 | 折價處理或裝修期一併改善 | 壓力／流量測試＋煙霧棒通氣確認 |
| 外觀刮痕／矽利康美觀 | 不影響安全與功能 | 美容修補、重打矽利康 | 折價為主，或裝修時處理 | 目視與尺寸校核即可 |
| 空間 | 檢核項 | 通過標準（範例） | 常見缺失 | 建議處置 |
|---|---|---|---|---|
| 玄關／客廳 | 地坪平整、牆面裂縫、插座數量與位置 | 2m 直尺落差≤3mm；裂縫非穿樑柱；插座分路與接地正確 | 空鼓、細紋、插座極性錯誤 | 空鼓修補、分路重整、補強接地 |
| 廚房 | 給排水、插座高度與防濺、排煙通道 | 動壓穩定、末端流量達標；防濺接地正常 | 漏水、虹吸回流、插座無接地 | 改善通氣與水封、獨立迴路、保留檢修口 |
| 浴廁 | 地坪坡度、門檻止水、矽利康、通氣與水封 | 坡向地漏；水封高度達標；含水率正常 | 滲漏、發霉、臭味回流 | 重作防水、補強收邊、檢查法蘭密合 |
| 臥室 | 窗框收邊、五金、氣密水密、隔音 | 排水孔暢通；限位器正常；無漏風 | 進水痕、風切聲、五金鬆動 | 補作滴水線、更換膠條與五金 |
| 陽台／屋頂 | 洩水坡度、排水孔、外牆收邊 | 無積水；排水順暢；收邊完整 | 積水、白華、外牆空鼓 | 調整坡度、灌漿補強、外牆檢修 |
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