四種驗屋主體，立場與工具不同；用可量化的清單與流程，讓「驗屋」從憑感覺變成有證據的決策。
驗屋不是在找麻煩，而是在「交屋」前把可歸責的工程缺失與風險具體化。建商驗屋通常是交付流程的一部分，重視「是否能順利點交」；設計師驗屋多以未來裝修可行性著眼；自行驗屋成本低但容易漏看隱蔽議題；第三方驗屋公司則以客觀立場與儀器量測，建立能被複製的證據鏈。你要的不是某一種立場取代另一種，而是找出對你情境最能降低風險、最能形成文字條款的組合。
能談成條件的，不是情緒，而是數據。含水率、灑水模擬、熱顯像、電盤容量與接地、給排水壓力與末端流量、窗框排水與滴水線……這些量測能把主觀感受轉為客觀事實，成為修繕與折價的依據。
| 驗屋方式 | 立場與目的 | 檢測覆蓋度／工具 | 報告與可談判性 | 優點 | 可能侷限 | 適合對象 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 建商驗屋 | 交付流程一環，重在「如期點交」 | 依公司流程；以目視與基本測試為主 | 以修繕單與簽認為主，細節深度依建商 | 免費或已含在交屋流程；節省時間 | 角色非第三方，標準與門檻由供給端設定 | 時間緊、希望流程簡化者 |
| 自行驗屋 | 買方自行把關，彈性高 | 常見為捲尺、水平尺、彈珠等簡易工具 | 多為自製清單與相片；可談判力有限 | 成本最低、可先做初篩 | 經驗不足、儀器不足，隱蔽缺失易漏看 | 預算有限、想先做初步檢核者 |
| 設計師驗屋 | 著眼裝修動線與可施工性 | 以丈量與目視經驗為主，儀器密度較低 | 常以平面圖註記；非工程檢測報告 | 能同步討論格局與裝修導入 | 非以工程缺失與數據為核心，證據力有限 | 同時要做裝修規劃者 |
| 第三方驗屋公司 | 中立客觀；以工程量測與證據鏈為核心 | 含水率、熱顯像、灑水、容量與接地、壓力與流量等標準化儀器 | 完整影像＋數據＋定位；可直接轉成修繕協議或折價依據 | 證據力強、可重製、可用於複驗與談判 | 需另行支出費用、需預約時程 | 重視交屋品質與後續風險管理者 |
| 驗屋檢測項目 | 驗屋檢測重點 |
|---|---|
| 牆面垂直度、平整度、空鼓檢測 | 尺規與水平檢核；空鼓以錘敲與紅外熱顯像輔助，標示座標與面積 |
| 梁柱開裂與滲痕 | 判斷是收縮紋或結構性裂縫；必要時量裂縫寬度與追蹤 |
| 管道間與剪力牆開孔 | 確認是否擅自鑿孔或尺寸不合規；記錄位置與尺寸 |
| 驗屋檢測項目 | 驗屋檢測重點 |
|---|---|
| 地坪高低差與空鼓 | 2m 直尺檢核高低差；空鼓以敲擊與熱像輔助 |
| 陽台／浴廁洩水坡度 | 向地漏坡向、無積水；灑水觀察流向與停留 |
| 踢腳與收邊 | 收邊密合、無大縫隙；與門框、牆面交界平順 |
| 驗屋檢測項目 | 驗屋檢測重點 |
|---|---|
| 動靜壓、末端流量 | 水壓穩定不衝擊；末端流量達標；同時開啟壓降在可接受範圍 |
| 排水與通氣 | 檢查存水彎與通氣管；煙霧棒或味覺檢測是否逆流 |
| 熱水系統 | 加熱動作、等待時間、末端溫度；管路保溫與漏水 |
| 驗屋檢測項目 | 驗屋檢測重點 |
|---|---|
| 浴廁、陽台灑水測試 | 連續 30–60 分鐘；檢視門檻止水、牆地交角、滲痕 |
| 含水率與熱顯像 | 標示高值區域；排除短期施工濕度與長期滲漏 |
| 外牆與窗框收邊 | 滴水線、排水孔暢通；矽利康密合無空洞 |
| 驗屋檢測項目 | 驗屋檢測重點 |
|---|---|
| 主開關容量與分路 | 容量是否足以支援未來高耗能；分路清楚、有餘裕 |
| 接地與極性 | 插座測試器驗證接地與極性；關鍵回路須有接地 |
| 弱電與網路點位 | 網路測速與對應端子、訊號穩定；管線可穿引 |
| 驗屋檢測項目 | 驗屋檢測重點 |
|---|---|
| 開闔順暢與垂直度 | 門扇變形、鉸鏈鎖點、門縫均勻；窗框垂直水平 |
| 氣密／水密抽測 | 迎風面加強；雨測或灑水模擬回滲判定 |
| 五金配件 | 把手、閉門器、滑輪磨耗；防夾手與安全鎖 |
| 驗屋檢測項目 | 驗屋檢測重點 |
|---|---|
| 衛浴、廚具、抽風與消防 | 固定牢靠、無滲滴；抽風與排氣方向正確；消防設備可操作 |
| 熱水器與排氣 | 型號與安裝位置合規；CO 風險評估；排氣順暢 |
| 機電設備保固文件 | 序號、保固卡、維護手冊與維修窗口齊全 |
| 驗屋檢測項目 | 驗屋檢測重點 |
|---|---|
| 室內濕度／PM／TVOC（如適用） | 進出場基線；裝修前後比較；超標則追溯來源 |
| 噪音與隔音 | 樓板撞擊噪音初測；窗戶關閉情境下的環境音 |
| 公共空間抽查 | 屋頂防水、外牆接縫、機房維護紀錄與保固 |
合約、建材表、平面／機電圖、變更單、保固書；中古屋另核對使照與建物現況。建立基線照片與座標。
含水率、灑水、熱顯像、容量與接地、壓力與流量、窗框與陽台排水；公共區抽查與影像存證。
A（安全）／B（功能）／C（外觀）；提出工法、材料等級、養護期與期限；估算成本區間。
把完成標準與複驗寫入協議；達標釋放保留款；未達標延長期限或提高保留款。
前後對照、照片與數據存檔；彙整成交屋檔案與保固窗口清單，利於日後維護。
預售與新成屋重在「是否符合合約規格」與「隱蔽工程是否達標」。建議以第三方驗屋建立證據、以建商流程落實修繕；若已有設計師，讓其參與討論收邊與動線即可，但工程量測仍以第三方報告為準。
中古屋重在「系統健康度」與「文件法遵」。建議先以第三方做電力與管線健檢，再交由設計師整合升級與換管，談判時則以報告作為折價或條件化交屋的依據。
© 品質驗屋公司 · 建商驗屋｜自行驗屋｜設計師驗屋｜第三方驗屋公司｜八大驗屋重點清單