同樣是「驗屋」，面對大樓與透天，風險向量與檢測權重完全不同。這份雜誌式攻略，讓你以可操作的表格與流程，把風險變成條款與結果。
大樓多為鋼筋混凝土結構，承受較高的垂直與側向荷載，窗牆系統面對高樓風雨壓；因此門窗氣密／水密、外牆界面與伸縮縫是高權重檢查。透天則因四面臨外、屋頂直接暴露，屋面防水、檐口、女兒牆與外牆收邊會是滲漏主戰場；地坪與一樓回填、側溝與雨污分流也成為重點。
大樓的屋頂、外牆、機房、消防與共用管線屬公共設施，通常由社區或管委會管理，個別住戶需透過公共維修機制處理缺失；因此「文件與保固窗口」的取得比單戶更重要。透天多為單一所有人或少數共有人，權責集中、決策快，但「一次就要做好」的壓力更大。
大樓有機房、水箱、加壓泵與消防系統，冗餘度與維護性較佳；透天的配電盤與給排水較為簡化，若前期容量與通氣規劃不足，後續改造成本會更高。因此同一項檢測，在兩種物件的「權重與處置方式」會不同。
| 面向 | 大樓驗屋 | 透天驗屋 |
|---|---|---|
| 外殼與暴露 | 窗牆系統承風壓；外牆縫與伸縮節點多，迎風面需強化灑水與氣密抽測 | 屋頂與四面外牆直接淋雨曝曬；女兒牆、檐口、窗上緣收邊為重點 |
| 公共區權責 | 屋頂、機房、消防、水箱、加壓泵等屬公共；需文件與維護紀錄 | 大多由屋主自負；可快速決策，但費用全額承擔 |
| 給排水 | 立管共用，異味／回流常與通氣與水封高度有關 | 雨污分流、側溝、集水井與抽水馬達為關鍵；屋頂落水頭暢通 |
| 電力容量 | 主幹容量固定，分戶盤規劃與接地品質是重點 | 可彈性升級容量與分路，但施工路徑與安全必須評估 |
| 維護與改造 | 公共機制較完善；協作成本較高但冗餘度佳 | 決策快；若前期規劃不足，後期改造成本高 |
| 驗屋檢測項目 | 大樓驗屋重點 | 透天驗屋重點 |
|---|---|---|
| 牆面垂直／平整、空鼓 | 迎風面外牆與窗邊空鼓抽測、伸縮縫與界面熱像檢視 | 外牆收邊、女兒牆與屋面端點空鼓；角隅裂縫持續監測 |
| 梁柱裂縫與滲痕 | 判別收縮紋 vs 結構裂；地下室滲痕與鹽化 | 一樓柱腳、地坪沉陷、車庫或地下層滲水根因 |
| 開孔與打洞 | 剪力牆禁鑿區、管道間封補狀況 | 屋頂穿越孔、外牆固定件與防水界面 |
| 驗屋檢測項目 | 大樓驗屋重點 | 透天驗屋重點 |
|---|---|---|
| 地坪高低差／空鼓 | 室內高低差、陽台門檻與防水收邊 | 庭院與車庫地坪、回填層沉陷與積水 |
| 洩水坡度 | 陽台、浴廁向地漏；公共陽台抽查 | 屋面排水、露台與女兒牆導水設計 |
| 收邊與踢腳 | 踢腳與門框交界密合 | 外牆踢腳與防草蓆、外部收邊耐候 |
| 驗屋檢測項目 | 大樓驗屋重點 | 透天驗屋重點 |
|---|---|---|
| 動／靜壓、末端流量 | 高樓層水壓穩定與加壓泵運作、同時開啟壓降 | 自來水入戶壓力、屋頂水塔或加壓設備設定 |
| 排水與通氣 | 立管共用、通氣不足引起的回流與異味 | 雨污分流、屋頂通氣管暢通、集水井與逆止閥 |
| 熱水系統 | 末端等待時間、循環管有無 | 熱水器安裝合規、排氣方向與CO風險 |
| 驗屋檢測項目 | 大樓驗屋重點 | 透天驗屋重點 |
|---|---|---|
| 灑水測試（30–60 分） | 迎風面窗牆、陽台推拉門、外牆界面 | 屋面、女兒牆、窗上口滴水設計與檐口 |
| 含水率／熱顯像 | 浴廁牆地交角、外牆內側冷點 | 屋面保護層下積水、外牆滲路追蹤 |
| 管線巡檢 | 管道間滲滴、消防管與公共立管 | 地下室（如有）滲水、側溝與排水路徑 |
| 驗屋檢測項目 | 大樓驗屋重點 | 透天驗屋重點 |
|---|---|---|
| 主開關容量／分路 | 分戶盤容量餘裕、標示清晰、重要回路獨立 | 可評估升級容量與線徑、戶外走線與防水接頭 |
| 接地與極性 | 插座接地一致、廚浴與機械設備確實接地 | 增設接地樁可行性、避雷與等電位評估 |
| 弱電與網路 | 弱電箱佈局、管線可穿引、訊號穩定 | 室外AP與監控、導線路徑與防水保護 |
| 驗屋檢測項目 | 大樓驗屋重點 | 透天驗屋重點 |
|---|---|---|
| 開闔順暢、垂直度 | 高樓風壓下的關閉密合與五金穩定 | 外門防雨、防盜、門檻止水與地坪高差 |
| 氣密／水密抽測 | 迎風面加強抽測、排水孔暢通 | 窗上緣滴水、雨檔板與外部護片 |
| 五金與安全 | 防墜鎖、緊急逃生路徑 | 庭院門鎖、偵測器與攝影整合 |
| 驗屋檢測項目 | 大樓驗屋重點 | 透天驗屋重點 |
|---|---|---|
| 衛浴、廚具、抽風 | 抽風管逆止、防回風；防火封堵 | 抽風至戶外、油煙排放與防雨回灌 |
| 消防（如有） | 室內消防設備與公共消防接軌 | 獨棟滅火器配置、煙霧／一氧化碳偵測 |
| 保固文件 | 機電保固與維護手冊齊全 | 設備序號建檔、維護窗口清楚 |
| 驗屋檢測項目 | 大樓驗屋重點 | 透天驗屋重點 |
|---|---|---|
| 室內濕度／TVOC（如適用） | 基線值、裝修前後對比、HVAC 運轉狀況 | 通風路徑、開窗對流與外部汙染源 |
| 噪音與隔音 | 樓板撞擊噪音、管道間噪音 | 街道車流、院內設備運轉聲 |
| 公共區抽查／外部環境 | 屋頂防水、機房維護紀錄、外牆界面 | 屋面保護層、排水路徑、圍牆與排水 |
合約、建材表、平面圖、機電圖、變更單、保固書；大樓另索取公共區維護紀錄。建立基線照片。
含水率、灑水、熱顯像、容量與接地、壓力與流量、窗框排水與滴水線；透天加驗屋面、側溝與集水井。
A（安全）／B（功能）／C（外觀），分級建議工法與材料等級、期限與養護期；估算成本區間。
把完成標準與複驗寫入協議；達標釋放保留款；未達標延長期限或提高比例。
前後對照存檔：報告、缺失清單、修繕紀錄、保固資料與維護窗口清單。
大樓：以第三方驗屋建立量測證據，再結合建商流程落實修繕；公共區由管委會或建商提供文件與計畫。
透天：第三方先做屋面與外殼健檢，若要裝修，邀請設計師同步規畫收邊與設備導入；自行驗屋可做初步巡查，但含水率、接地與壓力／流量仍須儀器量測。
談判以書面為主：狀況—影響—建議—時程—複驗，用同一套語言把風險轉為條款。
1) 量測數據：含水率、灑水時程、熱像溫差、壓力與流量、容量與接地，必須能被第三方重現。
2) 影像定位：以平面圖座標、箭頭標註、方位與尺度物，確保修繕與複驗找得到同一點。
3) 建議格式：把工法、材料等級、養護期與完成標準寫清楚。
4) 付款連動：A/B 級缺失與保留款、期限與釋放條件綁定；C 級可折價或裝修時處理。
5) 公共區：大樓以文件與會議紀錄落實；透天以施工照片與保固書執行到位。
議題分級後，談判順序為安全＞功能＞外觀。對 A 級（安全／滲漏／容量）原則上未修畢不完成付款；B 級（功能／耐久）明定工法與期限；C 級（外觀）可折價或裝修優化。保固僅用於使用後才會顯現的問題，不應替代交屋前的修繕。若協商卡關，交由第三方報告與法遵顧問提供書面意見，並以存證程序保留權益。
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