驗屋最常見的12大Q&A

保固 ≠ 沒問題。驗屋是交屋前最後的風險閘門，可在拆裝最少、干擾最低時發現問題（如窗緣滲水、門窗不密合、地坪中空、機電標示錯誤）。 有報告就有依據：缺失描述＋位置座標＋影像＋量測數據＋修繕建議與複驗基準。這套證據鏈是後續修繕與保固的底氣。

新成屋著重工序收尾與節點（防水折邊、坡度、落水頭、五金間隙、插座接地與照度）；中古屋則偏向「健康檢查」，重點在滲漏風險、 管線老化、配電載流、排風效率、外牆與窗緣裂縫等。若中古屋有裝修史，需追查管線走向與是否有違章增改建。

必備：視覺與尺寸量測、拍照定位、插座極性與接地測試、給排水連續放水、照度抽測。進階：熱像儀全屋掃描、含水率多點檢測、風量罩抽測、 瓦斯/CO偵測、端子負載測試。是否加購，視屋齡、坪數、歷史與疑慮而定。

依坪數與模組不同，常見在 NT$8,000–28,000；20–40坪通常需2–4小時。建議在交屋前1–2週完成初驗，保留修繕與複驗時間。 妥善規劃不但不會延誤，反而避免交屋後的高成本重工。

原則為非破壞性檢測。若需開孔或拆件，將先與屋主/賣方確認並記錄，並評估替代測試手段（如熱顯影與含水率比對）。

抹灰層髮絲裂常見於表面；需警惕的是穿越梁柱的斜向裂、寬度＞0.5mm且延伸、伴隨門窗卡滯或樓板顯著撓曲。 高風險裂縫建議交由結構技師評估，並搭配歷時觀測與定位。

防水檢核看節點與證據：矽利康收邊、門檻回折、落水頭與坡度、窗緣滲水與外牆龜裂。 含水率須結合使用頻率與通風判讀；若長期集中在窗緣或管道間且熱像顯示冷區，才屬高疑慮。

先核對電箱標示與實際迴路，測試RCD試跳；高負載設備（冷氣、電熱水器）建議獨立迴路與足夠線徑。 舊屋若有發熱與電壓不穩，應評估局部拉新線與接地改善，並規劃未來擴充。

報告應含：缺失描述、位置座標、影像、量測數據、成因推測、修繕建議與複驗基準。溝通話術重點在可驗證語句， 例如：「窗框右下 30×20cm 區域含水率平均 18%（室內基準7–10%），雨淋15分鐘後邊緣仍潮濕」，利於對方提出具體工法與時程。

可以。中古屋可依修復成本（拆回、工期、養護、申請成本）、風險溢酬與居住干擾估算議價幅度； 新成屋則以「修繕完成＋複驗通過」作為交屋條件，必要時採保留價款確保執行。

依風險排序：結構/防水 > 機電/管線 > 安全/健康 > 收邊/外觀。先處理可能造成重大成本與安全的項目， 次要缺失納入清單排程改善，避免糾結於視覺瑕疵而忽略關鍵風險。

依報告建立維護週期：每季檢查窗緣與矽利康、半年清潔排風管與地漏水封、年度檢查外牆與屋頂節點。 將修繕紀錄與照片存檔，累積房屋履歷，有助於未來轉售與保固爭議處理。

可以。優先順序：結構/防水 > 機電/管線 > 安全/健康 > 收邊/外觀；其餘列清單排程處理。

推薦「項目｜位置座標｜照片｜成因｜建議工法｜複驗基準｜期限」七欄式，方便分工與追蹤。

建議一起到場，同步確認修繕可行性與未來增改計畫，減少二次拆做。

以年月為主鍵建立資料夾，存放報告、照片、合約、修繕單據與複驗結果；雲端備份最安心。