驗屋公司解析：新成屋驗屋必驗的12個重點項目

專題導讀｜單次交屋，長久安心：從新成屋開始建立品質底線

新成屋驗屋的本質：把未知變成已知、把風險變成清單

多數屋主在交屋前的視察往往停留在表象：油漆新、磁磚亮、五金完整；然而建築是一個多層次系統， 包含結構、圍護、防水、管線、電氣與通風等子系統，任何一個環節的小偏差，都可能在入住後的日常裡成為 「不方便」甚至「不安全」。新成屋驗屋的價值，正是以客觀量測與標準化流程， 讓隱藏問題浮現：例如含水超標導致日後發霉、排水坡度不足造成回堵、迴路負載與接地不合規帶來用電風險， 或門窗框未調整造成滲風與噪音。比起裝修後再拆再修，交屋前的調整成本最低、工序最單純、爭議也最少。

本文由品質驗屋公司依多年經驗整理，採用雜誌專題的敘事結構， 分為「為何要驗屋」、「12大必驗項目」、「對照表總覽」、「直式時間軸流程」、「實務提醒」與「FAQ」。 內容聚焦於可實際執行的檢查方法與判讀重點，並以熱像儀、含水率計、雷射水平儀、內視鏡與電檢儀等專業工具 協助您量化判斷，把住屋品質，留在可以掌握的今天。

為何要驗屋｜一次驗清，省去裝修與居住的反覆成本

新成屋不等於零問題：縮短交期、複雜工序與多工協作的必然誤差

新成屋通常在緊湊時程下完成，多工並行加上分包協作，容易出現「各自品質都合格，整體卻不協調」的狀況： 防水做得不錯，但窗框未調整導致滲風；管線測壓合格，但實際用水時回堵；結構安全無虞，但地坪找平不佳造成傾斜。 驗屋的重點不只是找缺點，而是建立房屋當下狀況的可追溯紀錄，作為交屋與往後維修的共同依據。

投報比：把小時變成千元、省下未來的萬元

交屋前修繕，建商仍掌握工班、人力與材料，調整效率高、成本低；待裝修完成後，任何修補都會牽動成品拆除、 工法改動與美觀復原，金額與時間成倍增加。從長期總持有成本（TCO）來看，驗屋一次， 經常換得的是多年的安心與使用效率。對屋主而言，清楚的瑕疵清單與修繕建議，能有效溝通，同時避免情緒化爭端。

12大必驗項目｜從結構到細節，逐項確認「可用、好用、耐用」

1｜結構安全與裂縫

儘管結構在新成屋階段多已完成並經法定檢測，仍需觀察樑柱與牆面的裂縫型態與位置； 收縮裂與結構裂的判別、寬度量測與延伸趨勢紀錄不可少。必要時以裂縫規比對並拍照留存， 對於貫穿性裂或伴隨滲水的情形，應請建商提供修補與原因釐清。

2｜屋頂、外牆與濕區防水

防水是最常見的延遲性問題。以含水率計與熱像儀檢視濕區、窗台、管根與轉角，搭配注水或淋水試驗， 注意收邊與包覆細節。防水層與保護層的收頭、排水孔是否暢通、陽台門檻高度是否足夠，都與滲漏風險高度相關。

3｜門窗密合、氣密與風雨性能

檢查門窗框垂直水平、五金鎖點是否到位、膠條完整、排水孔暢通。以紙條法初步測試密合度， 必要時以風壓或噴淋模擬雨況，觀察滲水與滲風。窗扇開啟角度順暢且無干涉，能降低日後異音與進水。

4｜地坪水平與找平

使用雷射水平儀或長尺水平檢視地坪高低差與傾斜度，特別是廚衛、陽台與玄關轉折處。 地坪不平不但影響家具安裝與排水流向，也易造成日後磁磚破裂或木地板異響。

5｜磁磚空鼓與黏結

以空鼓錘或硬幣敲擊檢測牆地磚空鼓比例，並留意收邊條與轉角處的黏結。空鼓非立即危險， 但在溫濕循環與載重作用下可能擴大，影響美觀與安全；交屋前應釐清改善方案。

6｜牆面垂直、平整與塗裝

立面垂直度與平整度影響櫥櫃、系統家具與門框安裝。以2m靠尺、塞尺抽查，檢視批土與塗裝均勻性， 針對針孔、流掛與色差拍照標記。若有含水偏高，需先處理滲水源頭再施工。

7｜給水管線與水壓

透過壓力表測試靜、動水壓，分別於單點出水與多點同時出水狀態觀察，避免入住後出現忽冷忽熱或水量不足。 檢視各點水龍頭、角閥、軟管與接頭是否滲漏，熱水系統與管線保溫亦需確認。

8｜排水坡度與回堵

以水平儀與目測檢查地面排水方向與坡度，實測放水觀察集水時間與有無積水漬。檢視存水彎、地排高度與封蓋， 以降低臭氣回竄與堵塞風險。陽台與浴室門檻高度、排水口位置與形狀也會影響實際排水效率。

9｜電路迴路、負載與接地

以電檢儀檢查插座極性、接地、漏電斷路器（ELCB）與各迴路分配，確認關鍵電器（冷氣、熱水器、烘乾機） 是否獨立迴路並符合線徑。量測迴路壓降、模擬高負載，預防日後跳電與過熱。

10｜瓦斯與消防安全

若有瓦斯，需檢測管線接頭滲漏、壓力穩定與排氣路徑；屋內偵煙器、熱感器與住宅用火災警報器配置需符合規範， 公設避難動線與滅火器狀態亦應確認。

11｜通風換氣與異味

以煙筆或風速計檢視浴廁與廚房之換氣效率，確保有足夠的補風與抽風；檢查管道間與封板密合，避免異味或噪音傳遞。

12｜噪音隔音與公設契約比對

新成屋容易忽略樓板撞擊音與設備噪音。可在白天情境測試沖水、開關門、風機與管道聲。 最後，將室內面積、建材等級、配件品牌與「實品」核對契約與說明書，公設與停車位亦同。

對照表總覽｜12項檢查重點 × 測試工具 × 常見風險 × 建議處置

一張表快速掌握重點與優先順序

驗屋流程｜以直式時間軸掌握節奏與交屋關鍵檢核點

從預約到複驗：清單化每一步，縮短溝通距離

實務提醒｜新成屋驗屋的三個成功關鍵：紀錄、溝通、時機

關鍵一：紀錄要完整—照片、尺寸、位置、狀態四要素缺一不可

記錄的目標，是讓「當下的現場」能被日後準確重現。每項缺失至少包含四要素：清晰照片、 尺寸/數據（裂縫寬度、含水率、壓降等）、 精準位置（平面圖座標/牆面定位）與 狀態描述（何種工況下發生）。這讓修繕單位能直接進入「解題模式」， 不用再耗費時間來回問答。若能以雲端連結共享清單，跨單位協同效率更高。

關鍵二：溝通要專業—用「事實與建議」代替「情緒與猜測」

與建商協調時，將缺失轉譯為「影響—風險—建議處置」三段式敘述：例如「浴室轉角含水率偏高（事實）， 長期恐致霉斑與瓷磚脫落（風險），建議重做收邊並追加門檻高度至2cm（建議）」。 加上量測數據與對照圖，通常更容易獲得積極回應。

關鍵三：時機要精準—交屋前、裝修前、保固期內定期檢

第一次驗屋建議在交屋點交前，以便立即列單改善；裝修前的第二次複核，能確認濕區與管線基礎狀態， 避免裝修施作被迫返工；入住後保固期內的定期檢查（例如半年、一年），可提前發現延遲性問題並在保固內處理。

FAQ｜常見問題與快速解答（展開有動畫）

新手最常問的五個問題