一文掌握：檢查範圍、標準與工具、缺失分類與追蹤、點交協調策略、第三方服務選擇指引與費用結構。
公設驗屋與住戶室內驗屋不同，牽涉公領域設備、消防、結構與耐久性配件等，常涉及多利害關係人協調（建商、管委會、物管、住戶代表）。建議於交屋前即委託專業團隊建立「公設檢查清單」、「缺失追蹤台帳」與「時程管控表」，避免交屋後再補救導致工務排程壓力與爭議擴大。
「公設」係指社區共用之空間、設備與設施，包括但不限於：社區大門、迎賓大廳與中庭、梯廳與走廊、停車場與坡道、垃圾冷藏與回收區、機電與消防機房、會館（健身房、閱覽室、廚藝教室等）、屋頂及避難層、景觀與排水系統、通風採光井等。專業公設驗屋公司會以法規標準、設計圖說、合約規格書、建材履歷、現場量測值為依據，搭配儀器與抽驗採樣，形成檢查報告與缺失改善清單。
雷射水平儀、紅外線熱像儀、游標卡尺、照度計、風量罩、噪音計、絕緣電阻表、管道內視鏡、含水率儀、坡度尺、回彈錘、煙霧測試器、瓦斯偵測器等。
完工前預檢（抓大缺）、交屋前複檢（落實改善）、交屋後保固巡檢（追蹤穩定性），並建立缺失台帳與照片佐證。
為避免點交現場「一次談不攏、重複往返」，建議採用缺失分級：A 級（立即危安）、B 級（功能瑕疵）、C 級（外觀瑕疵）。A 級含消防設備失效、避難通道阻礙、漏水致結構或電氣危害；B 級如排水不良、通風不足、門禁失靈；C 級如小面積磚裂、收邊毛邊與塗裝色差。此分級與修復時程掛勾，使點交談判更具體。
以下以常見公設為例，列出檢查重點與常見缺失。表格支援 RWD 橫向滾動；手機上亦可閱讀。實務上會依各社區設計圖說與合約內容調整。
| 公設區域 | 檢驗要點 | 常見缺失 | 缺失級別 | 建議改善與驗證 |
|---|---|---|---|---|
| 迎賓大廳 / 櫃台 | 石材平整度、收邊、天花吊掛、燈具照度、門禁與對講、無障礙動線 | 石材剝落/崩角、燈具閃爍、門禁延遲、無障礙坡道斜率過大 | B 功能 / C 外觀 | 重鋪或修補石材；照度重測；門禁韌體更新；無障礙斜率依規重作並實測 |
| 梯廳 / 走廊 | 地坪防滑係數、踢腳線、避難指示、緊急照明、排煙壓差 | 防滑不足、指示不明、緊急燈短時故障、風壓不符 | A 安全 | 更換防滑面材；補強標示；緊急電源測試；風壓調整與實測報告 |
| 停車場與坡道 | 坡度與轉彎半徑、排水坡向、標線與反光鏡、CO 偵測與通風 | 積水、輪跡磨耗、CO 感測錯誤、風量不足 | B 功能 | 排水重整、標線補噴；CO 校正；機械排風量測與增設送排風口 |
| 垃圾冷藏 / 回收區 | 防水與地坪斜率、冷藏機組運轉、除臭與通風、汙水截留 | 冷度不穩、臭味回竄、地面積水、門封條老化 | B 功能 | 冷媒與壓縮機檢修；加強抽風與門簾；重做地坪坡度；定期更換封條 |
| 會館（健身/閱覽/廚藝） | 設備穩定性、地面彈性與隔音、插座/網路配置、空調均溫 | 器材鬆動、回彈不足、插座不夠、局部冷熱不均 | C 外觀/舒適 ~ B 功能 | 器材固鎖與保固資訊；加設插座與AP；空調風量平衡測試 |
| 消防設備（泵浦/栓/警報） | 主機運轉、末端試水、灑水覆蓋、滅火器配置、連動測試 | 末端壓力不足、覆蓋死角、警報誤報、滅火器期效不足 | A 安全 | 泵浦檢修與管徑調整；噴頭加密；系統連動實測紀錄；更換滅火器 |
| 屋頂 / 外牆 / 排水 | 防水層完整度、伸縮縫、檐溝、落水頭、女兒牆收邊 | 滲漏、排水不順、外牆磚鼓、金屬收邊鬆脫 | B 功能 | 重新防水與拉拔測試；排水點增加；空鼓區域更換；金屬收邊固定 |
| 導視與告示系統 | 一致性、可讀性、夜間辨識、無障礙符號與國際化 | 字距過小、對比不足、動線誤導 | C 外觀/體驗 | 重設字級與色彩對比；節點增加導引圖；多語言標示 |
每個公設項目皆以儀器值與照片佐證。建議建立「照片命名規格」（日期_區域_樓層_編號_缺失類型），並將「儀器量測數據、合規門檻、改善前後對照」彙整在缺失台帳，利於日後保固爭議釐清。
第三方公設點交服務的價值，在於引入中立、專業、可溝通的角色，以「證據導向」協助對齊現場事實，並將情緒性爭議轉為技術討論。對於社區新成屋或大基地案，公設項目龐雜且牽涉多系統連動，第三方可整合不同系統的測試流程與驗證標準，縮短溝通成本。
儀器檢測、照片佐證、缺失分級、法規比對；能快速建立結論與時間表。
需編列預算與共識；旺季預約需提前；部分設施需停用測試，須配合住戶。
| 面向 | 第三方的優點 | 可能缺點 / 風險 | 化解方法 |
|---|---|---|---|
| 專業性 | 跨機電/消防/土建/景觀整合經驗 | 對個案特殊工法理解需時間 | 提前提供圖說、工單、材料與試車報告 |
| 中立性 | 客觀紀錄、照片與儀器數據 | 各方期望落差仍可能存在 | 建立分級與修復時程SLA，轉為技術討論 |
| 效率 | 台帳化、SOP化，降低溝通成本 | 旺季排程與測試窗口有限 | 提早60~90天預約，鎖定關鍵測試時段 |
| 成本 | 降低日後維修與糾紛成本 | 前期需投入檢測費用 | 以風險金額量化投報，必要者分階段驗收 |
若社區有「地下多層停車場、大型會館、機房分散、外牆石材面積大」等特徵，第三方介入的價值更高；因上述系統連動度高，缺失若未一次抓全，後續維修會呈「多米諾效應」。
外牆空鼓與崩邊是社區公設的高頻缺失。建議列入抽樣拉拔或空鼓率抽驗，並將「立面座標、面積、危險等級」納入台帳。若屬高風險區（出入口、車道轉彎），宜優先修復。
坡道轉折處常見輪跡磨耗與積水；改善方案需兼顧「防滑係數、排水坡向、轉彎視線」，並於雨天實測。
末端試水壓不足、警報誤報與風壓不符等，須以「系統化連動測試」一次完成，並留存測試記錄。
把「爭點、證據、門檻值、改善方案、期限、驗證人」放進同一表格，會議自然聚焦。
白天/夜間、晴天/雨天、平日/假日尖峰分別檢測，避免「單一情境」誤判。
通常依社區規模、系統複雜度、檢測項目數與是否需夜間/雨天測試而定。建議以「項目包件」報價，包含預檢、複檢、簽認與報告；若需保固巡檢可另列。
若於 T-60 天啟動預檢並鎖定缺失分級，多數案件可如期完成；風險在於「晚啟動」導致改善時間不足。提早預約可有效降低延誤。
以合約、圖說與法規為主。台帳應明確註記責任單位；若跨單位，第三方可協助界面切分與共同驗證標準。
可以。交屋後的保固巡檢能持續監測系統穩定度，對季節性滲漏、空調負載與停車場通風特別有效。
視系統而定。導視、照度、排水與外牆防水等，建議包含夜間/雨天驗證，以確保實際使用情境下的可靠度。
品質驗屋公司以跨領域工程師為核心，整合機電、消防、土建、景觀與物管顧問，提供「預檢 → 缺失台帳 → 協調 → 複檢 → 簽認 → 保固巡檢」的一站式流程。透過儀器數據與照片管理機制，我們協助社區於交屋前即達到可交付品質，並降低後續維運成本與糾紛風險。
除報告與台帳外，我們亦可協助建立「維運SOP、耗材週期、緊急聯絡與演練」，讓新成屋社區在「第一年」就能站上正軌，減少新屋常見的磨合陣痛。