驗屋全解析：要不要找驗屋公司？費用、驗坪數、使照、撥款與合法性一次說清楚
「品質驗屋公司」完整回覆十個高搜尋度關鍵字與實務情境，幫助您以最少時間、最低風險完成交屋驗收。
一、驗屋要找驗屋公司嗎？需要花錢驗屋嗎？
1-1 為什麼多數人最後選擇第三方驗屋公司？
是否要委託第三方，核心在於「風險/成本」的交換。一般住戶即使具備細心，也難以在有限時間內覆蓋所有專業檢核點，包括外牆防水、窗框水密/氣密、樓地板平整、浴廁排水、電箱迴路、弱電接點、消防與避難動線、公設機房與電梯平層等。第三方驗屋公司具備儀器（熱像儀、含水率儀、雷射水平儀、插座測試器等）、SOP與經驗，能在交屋前形成可追溯的缺失清冊，縮短與建商溝通的時間成本，並降低保固爭議。
1-2 需要花錢驗屋嗎？費用背後的效益
「需要花錢驗屋嗎」常見於預算考量。以長期持有成本衡量，驗屋費用屬一次性投入，卻能避免日後高額防水修繕、重作磁磚/木作、重拉配線等支出，且能在裝修期前導出修繕與協調時程，避免延後入住與增加代租成本。若為投資出租物件，完整的檢核與修繕紀錄，有助降低租後維修糾紛、提升物件聲譽與轉手價值。
建議同時比較「報告品質 × 複驗次數 × 公設經驗 × 溝通效率」。有些低價方案未含複驗或縮減報告內容，易造成後續協商困難。
二、驗屋公司會驗坪數嗎？沒有使用執照可以驗屋嗎？
2-1 驗屋公司會驗坪數嗎（權狀坪 vs. 室內實測）
多數驗屋公司可進行室內實測以核對平面配置與尺寸（如主要牆面距、樑柱間距、房間尺寸與地坪高低差），但法定權狀坪數以地政測量與權狀文件為準。因此，「驗屋公司會驗坪數嗎」的正確理解是：可提供室內尺寸/面積估算，協助比對圖說與空間使用；若涉及法律層面的權狀坪差，仍須以官方測量與契約條文為依據。
2-2 沒有使用執照可以驗屋嗎（使照與驗屋時點）
在新成屋實務上，常見於建商完成建築物竣工後，尚在申請「使用執照」（使照）的階段。此時可以進行初步驗屋（目視與部分測試），但涉及供電、供水或消防啟動的項目，須遵守現場安全規範與建商安排。使照核發前不得入住或正式使用空間；建議於使照核發後、正式交屋前完成缺失修繕與複驗，以降低日後保固爭議。
三、驗屋費用可抵稅嗎？驗屋可以抵稅嗎？
3-1 個人自住房屋的稅務觀念
一般情況下，自住購屋之驗屋費用多半不屬於個人綜合所得稅的列舉扣除項目。稅務涉及多項法規與細節，且各人所得/用途差異大，請務必以官方規範與專業會計師意見為準。
3-2 投資或出租物件的可能處理
若為出租或營業用途，與取得或維持收入直接相關之必要支出，可能依情況由專業會計處理為成本或費用，但前提是憑證齊全、用途明確、與收入具關聯性。實務上仍需評估會計準則、稅法與不動產用途，並保留完整單據與報告。
請洽詢合格會計師或稅務顧問，並以主管機關最新規範為準。
四、建商可以拒絕驗屋嗎？驗屋不過可以不撥款嗎？
4-1 建商可以拒絕驗屋嗎
是否能進場驗屋，取決於契約條款、工地安全規範與交屋程序。建商若限制第三方進場，通常會要求陪同、限定時段或儀器使用範圍。遇到拒絕，建議以書面要求說明與提供替代方案（如由建商安排會勘或開放自檢）。依法合約原則，賣方有交付符合約定標的之義務，買方有合理檢視之權利，實務上多以協調機制解決。
4-2 驗屋不過可以不撥款嗎
是否可暫緩撥款，關鍵仍在契約/付款條件/履約保證。如採第三方履約保證或代管機制，通常可依缺失清冊、雙方簽認與期限進行條件式撥付。若無相關安排，單方拒付恐涉違約風險；建議以「缺失清冊＋照片＋修繕期限」來談判，必要時尋求法律意見或以公正/代管機制保護雙方權益。
五、壁癌算瑕疵嗎？常見缺失與風險說明
5-1 壁癌（含鹼/潮濕）是否屬瑕疵
一般認知中，壁癌屬於瑕疵類型，其可能源於外牆防水層失效、內牆水汽滲透、管線漏水或環境濕度控制不良。驗屋時應以含水率、熱像儀與目視記錄界面剝落/粉化/發霉，並追查源頭。若發生於新成屋交屋前，建議列入缺失清冊並要求釐清原因與修繕工法（不僅表面處理）。
5-2 其他常見缺失
- 外牆/窗框滲漏：矽利康收邊、滴水線、落水口阻塞。
- 地坪高低差與空鼓：影響裝修與家具配置。
- 浴廁排水不良與異味：坡度不足、通氣管配置問題。
- 電梯平層誤差與緊急備援：關乎安全與公設品質。
僅重新批土與油漆多半無法根治，需同時改善外牆/防水/管線問題並確保乾燥環境。
六、驗屋公司怎麼選？驗屋公司合法嗎？
6-1 驗屋公司怎麼選（評估清單）
- 合法登記：公司登記、統編、合約條款清楚。
- 儀器清單：熱像儀、含水率儀、雷射水平儀、插座測試器等。
- 報告樣本：缺失定位明確、照片清晰、用詞一致、有複驗建議。
- 服務範圍：是否含公設驗屋、是否提供複驗與修繕追蹤。
- 保險/責任：是否具備專業責任保險與合理賠責範圍。
6-2 驗屋公司合法嗎（合規與契約）
驗屋屬專業服務業，應有公司登記與合法開立發票/收據能力。建議簽署正式合約，載明檢核範圍、免責條款、儀器使用、報告交付、複驗次數與費用、個資與檔案保存方式。選擇透明、可追溯、願意說明界線的團隊，風險最低。
七、流程圖｜從預約到複驗的直式時間軸（RWD）
提供合約/圖說/交屋通知，確認屋況、面積與是否含公設。
目視＋儀器測試（試水/試電/熱像/水平/含水率），即時拍照定位。
缺失清冊、照片佐證、優先級與修繕建議，交屋前完成。
與建商確認工法與期限，必要時二次會勘。
逐項核銷，完成文件歸檔，作為保固與後續維護依據。
交屋潮容易爆量，建議至少提前 2–3 週預約並確認需要的儀器與公設範圍。
八、工具表格｜責任歸屬、優先級與期限管理（可直接套用）
以下為通用清冊範例，可直接複製到您的網站後台或轉存為試算表，釐清缺失、責任與完成時程。建議同時建立「住戶清冊」與「公設清冊」，利於第一屆管委會交接。
| 項目 | 位置/區域 | 缺失描述 | 量測/證據 | 責任單位 | 優先級 | 完成期限 | 複驗結果 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 外牆/窗框 | 客廳窗 | 窗框下緣疑似滲水痕 | 含水率 18%，雨後拍照 | 建商 | 高 | 交屋前 | 待複驗 |
| 地坪平整 | 主臥 | 高低差 3mm | 2m 直尺紀錄 | 建商 | 中 | 14 天 | — |
| 插座配置 | 客廳影音牆 | 預留不足 | 照片＋點位圖 | 建商 | 中 | 交屋前 | — |
| 排水功能 | 主浴 | 地漏排水慢 | 3L/30s 測試 | 建商 | 高 | 7 天 | — |
| 電梯平層 | 公設 B2 | 平層誤差 5mm | 雷射水平儀 | 電梯廠 | 高 | 交屋前 | — |
九、FAQ｜更多延伸問題
Q1. 驗屋前要準備什麼文件與工具？
契約、平面/水電圖、建材規格書、交屋通知、身分證；基本工具如手電、水平尺、插座測試器、手機拍照錄影。若委託第三方，團隊會自備儀器。
Q2. 如果建商臨時縮短檢查時間怎麼辦？
請以書面記錄異動並調整範圍，至少優先檢查高風險項（防水、排水、電箱、窗框、電梯/公設），其餘改為後續補檢與複驗。
Q3. 驗屋會不會延誤交屋？
及早安排即可避免延遲。建議交屋前 2–3 週完成初檢，留下修繕與複驗的緩衝期。
Q4. 驗屋公司會提供公設清冊嗎？
品質驗屋公司可同時提供住戶與公設清冊模版，協助第一屆管委會建立可追溯台帳。
Q5. 若對稅務或法律條款仍不確定？
請洽合格會計師或律師；本文為一般性資訊，實際適用仍以專業意見與最新規範為準。
十、結語｜把每個缺失當成可管理的任務
無論您是否選擇第三方驗屋，務必將缺失具體化為「可被量測、可被定位、可被追蹤」的清單；用文件與時程管理取代口頭爭執。若您正在評估「驗屋公司怎麼選」或關心「驗屋公司合法嗎」，歡迎與品質驗屋公司聯繫，我們以透明報告、清楚界線與中立專業，協助您在交屋前就把風險降到最低。
品質驗屋公司提供住戶與管委會的整合服務：住戶驗屋、公設驗屋、修繕追蹤與複驗、報告歸檔與教育訓練。立即聯繫，取得報告樣本與時程建議。